Для застройщиков откроют доступ к эскроу-счетам

Чем счет эскроу отличается от аккредитива

По форме эскроу-счет и банковский аккредитив очень похожи: в обоих случаях деньги продавец получает только после того, как выполнит условия сделки. Однако есть и существенные отличия:

Договор расчета по аккредитиву составляется строго в соответствии с формой, утвержденной Центробанком РФ. Договор расчетов через счет эскроу стороны составляют сами, условия выставляют на свое усмотрение, это более гибкий финансовый инструмент.

Ответственность при расчетах по аккредитиву полностью лежит на покупателе и продавце. В случае с эскроу-счетом гарантом является банк.

Счет эскроу может быть закрыт только по соглашению всех сторон сделки либо по ее окончании. Аккредитив же покупатель вправе отозвать в любой момент в одностороннем порядке (этим иногда пользуются мошенники – жилье уже перешло в собственность покупателя, продавец приходит в банк – и вдруг выясняет, что покупатель забрал свои деньги). В случае с отзывным аккредитивом банк может отозвать его даже без уведомления сторон.

Прекращение использования cookie-файлов

На Сайте Компании используются cookie-файлы двух разных типов:

• сеансовые cookie-файлы. Это временные файлы cookie, которые хранятся на устройстве пользователя до того момента, когда пользователь покидает Сайт Компании;
• постоянные cookie-файлы. Эти cookie-файлы остаются на устройстве пользователя на длительный срок или вплоть до момента их ручного удаления.

Прекращение использования cookie-файлов на Сайте Компании возможно путем:

• отключения использования cookie-файлов в настройках веб-браузера;
• отказа от использования Сайта Компании.

Отключение используемых Сайтами Компании cookie-файлов может привести к снижению удобства использования Сайта. Большинство браузеров позволяют просматривать, удалять и блокировать cookie-файлы c веб-сайтов. Информация по управлению cookie-файлами может быть найдена в документации на используемый браузер.

Договор эскроу: для чего и как его заключать

Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.

Особенности договора эскроу

• в договоре указываются все участники сделки, и каждый из них имеет равные права в определении условий договора;
• деньги помещаются на обособленный счет, указываемый в договоре; ни продавец, ни покупатель, ни эскроу-агент не вправе пользоваться этими средствами до исполнения условий договора;
• на договор распространяются все требования к гражданско-правовым договорам. Он может быть изменен по инициативе сторон (всех трех), по решению суда или ввиду изменившихся существенных обстоятельств (форс-мажор, банкротство банка, закрытие юрлица, смерть физлица-участника договора и т.д.);

Структура договора эскроу

Раз и навсегда утвержденной структуры у такого договора нет. Каким именно будет документ, зависит от сделки и договоренности сторон. По общему правилу, договор счета эскроу составляется по тому же принципу, что и любой договор открытия счета. В него входят:

• наименование всех сторон договора
• предмет договора (открытие банком счета эскроу для депонента)
• права и обязанности сторон
• ответственность сторон
• срок действия договора
• другие положения (при необходимости)
• реквизиты сторон
• подписи сторон

Ответы на вопросы читателей

Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».

Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.

Обязательное использование эскроу-счета в долевом строительстве введено с 1 июля 2019 года. Таким образом государство защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков и от рыночных рисков в процессе строительства. Эскроу-счет по закону о долевом строительстве – это обособленный счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, а продавец получает к ним доступ только после сдачи дома в эксплуатацию. Гарантом сделки является банк. При этом деньги на счету блокированы и для покупателя – он не может их забрать, не расторгнув договор долевого участия. Эскроу-счет в данном случае – инструмент, обеспечивающий выполнение сторонами договора их обязательств.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк, гарантирующий выполнение условий сделки. Этот банк и является эскроу-агентом. Формально он не имеет собственного интереса в сделке, его услуги оплачиваются не из средств, внесенных на счет эскроу. В то же время объективно банк – главный выгодоприобретатель новой системы. Он получает в свое распоряжение бесплатные деньги дольщиков (на них не начисляются проценты), берет плату с застройщика за использование счета эскроу, а также получает с застройщика проценты за пользование кредитом, выданным под залог средств, размещенных на счету эскроу.

Нет, для открытия эскроу-счета обязательно личное присутствие в банке.

Закон №214-ФЗ позволяет работать без использования эскроу-счетов тем застройщикам, которые начали возводить объекты до начала действия поправок в закон о долевом строительстве (до 1.07.2019). Правда, при этом здание должно быть построено минимум на одну треть, а с дольщиков собрано как минимум 10% необходимых средств. Некоторые застройщики пользуются этой нормой и «продают» еще не построенные квартиры аффилированным компаниям, чтобы набрать те самые 10% средств. Затем квартиры переоформляются на новых покупателей по переуступке прав. Такая схема незаконна, но для ее выявления необходима проверка по инициативе прокуратуры. Понятно, что без конкретного сигнала от кого-либо из участников сделки прокуратура работать по объекту не будет. А участникам сигнализировать невыгодно, поскольку использование эскроу-счета вызывает удорожание квадратных метров.

Если же речь идет о продаже недвижимости либо других товаров и услуг, то использование счета эскроу – дело добровольное.

Использование счета эскроу приводит к повышению цены на квартиру, поскольку застройщику нужно компенсировать банковские проценты за пользование кредитом на строительство, а также процент за пользование собственно счетом эскроу.

Эскроу-сервисы используются в интернет-торговле, это цифровой аналог банковских эскроу-счетов. Существуют специальные сервисы, которые принимают от покупателя деньги на хранение и выдают продавцу только после получения покупателем товара. Например, на Западе сервис escrow.com защищает от мошенничества при сделках, совершаемых на сайтах типа eBay или FedEx. В России применяются такие эскроу-сервисы как CashPass или SafeCrow. Собственные и партнерские эскроу-сервисы используются на сайтах бесплатных объявлений — Авито и др.

С формальной точки зрения ни сам процесс открытия счета эскроу для юрлица, ни формат его обслуживания ничем не отличаются от аналогичных действий для физических лиц. Есть лишь один нюанс: организации не подпадают под действие закона о страховании вкладов. Так что в случае банкротства банка, где открыт счет эскроу, страховое возмещение юрлицу выплачено не будет. Однако организация может застраховать свои деньги самостоятельно в любой страховой компании.

Отличие эскроу-счета от аккредитива

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны. Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации. Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Как эффективно работать застройщику c эскроу счетами?

Первый Бит поможет застройщикам эффективно вести учет при переходе на систему взаиморасчетов по счетам эскроу.

Начните использовать программный продукт «БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО». Он разработан экспертами Первого Бита с целью комплексной автоматизации деятельности строительных компаний.

Система состоит из модулей, которые можно активировать все сразу или каждый по мере необходимости. В частности, в программных модулях «Продажа недвижимости» и «Заказчик» реализован необходимый функционал, с помощью которого можно будет оптимизировать ведение учета Заказчика-Застройщика по схеме с использованием счетов эскроу.

Узнайте из видео о программных решениях для комплексной автоматизации деятельности заказчика-застройщика.

За подробностями по системе «БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО» обращайтесь к нашим специалистам за автоматизацией строительства. Приходите также на наши мероприятия, чтобы узнать много интересного об автоматизации бизнеса.

Технологии информационного моделирования в строительстве. С чего начинается BIM?
Отчетность строительной компании: типичные ошибки и как их исправить

Заказать помощь специалиста 1С

Последовательность шагов при заключении сделки

В сделке участвуют 3 стороны: банк – независимый агент; дольщик (покупатель), открывающий эскроу-счет; застройщик (продавец), который должен получить зарезервированную сумму.

Сделка с применением данной схемы осуществляется следующим образом:

1. Стороны при составлении договора подтверждают, что планируют осуществлять взаиморасчет посредством эскроу.
2. Дольщик подает в банк заявку о регистрации счета эскроу (открывается индивидуально для каждого покупателя). Указывает период его действия, размер капиталовложений и прочие важные условия.
3. Банк, покупатель и продавец заключают трехсторонний договор, где прописано, на каких условиях каждая сторона имеет право забрать средства. На банк может возлагаться обязанность проверить основания на получение денег девелопером.
4. Дольщик вносит сумму, соответствующую стоимости приобретаемой недвижимости. Согласно п.5 ст.926.1 ГК, его часть обязательств перед продавцом после этого будет выполненной.
5. После окончания строительства застройщик перерегистрирует права собственности на квартиру на покупателя: подает в Росреестр соответствующую документацию (включая подписанный акт приема-передачи квартиры).
6. После получения и проверки документов, подтверждающих завершение объекта и переход прав (договор купли-продажи с соответствующей отметкой, акт выполненных работ, выписка из ЕГРН, документ о введении здания в эксплуатацию), банк переводит право использования эскроу-счета покупателя на застройщика.
7. После этого девелопер получает возможность снять деньги или перевести их на личный счет. Затем эскроу закрывается.

Выполнять подобные операции и выступать в качестве эскроу-агента могут только надежные финансовые учреждения, – которые соответствуют требованиям и условиям, предусмотренным Правительством РФ (Постановление №606 от 16.05.2019 г.). Перечень таких банков обновляется каждый месяц. Актуальная информация доступна для ознакомления на оф. сайте Центрального Банка.

Как будут работать застройщики

Перечисленные нововведения фактически ликвидируют такой способ приобретения жилья, как долевое строительство. Граждане, не получив существенную скидку после перехода на эскроу-счета, наверняка не захотят ждать несколько лет в ожидании окончания строительства, а предпочтут вложить деньги в готовые квартиры. При таком варианте и застройщику будет невыгодно возводить жилье по относительно низким ценам.

Чтобы сохранить рынок долевого жилья хотя бы в ограниченном формате, в марте 2019 года Минстрой РФ разработал комплекс критериев, при которых застройщики смогут продолжить работу на льготных условиях:

• старые правила, в том числе без использования эскроу-счетов, можно применять при фактической готовности объекта не менее 15%, если он возводится в рамках комплексного освоения территорий или по заказу местных властей;
• если возводимый объект отнесен к категории проблемных, т.е. учтен в государственных программах по защите прав дольщиков, его можно достраивать по старым правилам при готовности не менее 6%;
• можно обойтись без использования эскроу-счетов по иным видам объектов, если их готовность составляет не менее 30%;
• количество договоров, фактически заключенных на перечисленные объекты, должно составлять не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений МКД.

Если строительная компания заинтересована в сохранении для себя прежних условий работы, она должна за свой счет заказать экспертизу и подтвердить степень готовности. Только на основании экспертного заключения, размещенного в открытом доступе для потенциальных дольщиков, можно получить разрешение на работу без эскроу-счетов.

При рассмотрении указанных поправок, эксперты Правительства РФ привели цифры по объемам готового жилья на рынке долевого строительства – на стадии 30% готовности находится почти 80% домов. При таких условиях, почти все объекты можно спокойно достраивать и без перехода на эскроу-обслуживание.

К дополнительным требованиям, которые коснутся каждого застройщика, можно отнести:

1. ужесточение требований к срокам сдачи объекта, в том числе к отдельным этапам строительства (например, при нарушении отдельных этапов, ранее оговоренных в проектной документации, дольщик сможет взыскать повышенные штрафные санкции и забрать деньги с эскроу-счета);
2. для каждого застройщика сохраняется обязанность по отчислениям в компенсационный фонд (это особенно актуально для объектов, которые будут достраиваться по старым правилам);
3. все средства, размещенные на эскроу-счетах, будут застрахованы государством на сумму, не превышающую 10 млн. руб. (это означает, что в случае банкротства банка дольщик сможет вернуть эту сумму без предъявления требований в арбитраж).

Откуда возьмут деньги на строительство компании, если средства с эскроу-счетов будут заблокированы? Банки, получившие аккредитацию от государства, будут осуществлять кредитование строительных компаний, заключивших договор на эскроу-обслуживание. При этом государство обещает выделение кредитов на льготных основаниях, а гарантия банку будет обеспечиваться за счет денег на эскроу-счетах. На данный момент средняя ставка по такому направлению кредитования составляет 10-13%, однако по мере увеличения продаж и поступления денег на эскроу-счета, она будет снижаться.

Застройщики, перешедшие на систему эскроу-счетов еще в прошлом году, уже смогли воспользоваться кредитованием от аккредитованных банков. Максимальный размер кредита составил 1.2 млрд.руб. Именно такую сумму получил один из застройщиков в Сбербанке под гарантию эскроу-обслуживания. Главной проблемой эскроу-счетов является отсутствие индексации или начисления процентов на вложенные деньги, поэтому дольщик и застройщик могут получить только ту сумму, что была указана в договоре.

https://youtube.com/watch?v=a864fPc8LhI

Предыстория проблемы. Почему отменили ДДУ?

Схема покупки новостройки «на этапе котлована» со временем стала очень популярна. Даже слишком, что вызвало определенные спекуляции на рынке недвижимости. После серии нескольких скандалов с недостроями и мошенничеством с деньгами покупателей, появился закон 214-ФЗ, который ввел понятия «ДДУ» (договор долевого участия), «дольщик», а с ним — обозначил его права и обязанности.

Несмотря на то, что после введения закона ФЗ-214 сделки по покупке новостроек стали более безопасными, он не смог избавить рынок от «обманутых дольщиков».

В 2017 году правительство ужесточило требования для застройщиков. Для того, чтобы начать строительство, они должны были предоставить одну из следующих гарантий:

1. Поручительство банка (почти не использовалось);
2. Страхование строительства;
3. Перечисление денег в Компенсационный фонд долевого строительства;
4. Расчеты через Экскроу-счета.

Однако проблему обманутых дольщиков решить не получилось. Во всех крупных регионах России то и дело возникали случаи обмана покупателей застройщиком. Банкротство одного из крупнейших девелоперов Подмосковья — Urban Group в 2018 году (в портфеле которого было 2.137 млн. кв. м. жилой недвижимости, 2-ое место по объему продаж квартир или 10% от всего рынка) стало «последней каплей». Государству пришлось снова вмешаться.

Согласно президентскому указу, начиная с июля 2018 года, у девелоперов осталось только два способа обеспечить гарантии по договору долевого строительства: взносы в компенсационный фонд и счета экскроу. А, начиная с 01 июля 2019 г. останется только последний вариант. Рассмотрим его подробнее.

Как планируется начислять проценты

Согласно тексту закона, переданного на рассмотрение, планируется ввести следующие параметры выплат:

• Начислять проценты банки обязаны ежемесячно.
• Ставка по эскроу счету устанавливается на уровне среднерыночной. Если бы законопроект был принят прямо сейчас, выплаты составили около 5% годовых.
• Для начисления процентов открывается дополнительный счет.

Таким образом, если срок строительства 2 года, стоимость квартиры – 3 000 000, ставка по счету эскроу 5, то после получения квартиры покупатель также получит 300 000 рублей начисленных процентов. Соответственно, чем дольше срок возведения и чем дороже квартира, тем больший доход получат покупатели.

Счета эскроу: выгодно только банкам?

Одно из самых сложных нововведений реформированного 214-ФЗ – это эскроу-счета, признаются участники рынка. «Суть новеллы в том, что дольщик теперь оплату будет производить не строительной компании, а на спецсчет в банке. Средства с указанного счета застройщик сможет снять только после передачи квартиры дольщику», – объясняет адвокат Олег Сухов. Но эту идею застройщики восприняли крайне негативно.

«Фактически их (счетов эскроу – прим. ред.) появление ведет к заморозке всех денежных средств дольщиков на депозитах в банке, кредитующем застройщика, и строительству объекта застройщиком только за счет кредитных средств банка, а при их недостаточности – за свой собственный счет», – объясняет суть поправок Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости «Группы ПСН».

В Минстрое успокаивают: механизм банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу для размещения средств дольщиков изначально разрабатывался в качестве альтернативного. Правда, в профессиональном сообществе уже слышны опасения, что использование эскроу-счетов может стать обязательным, говорит Василий Фетисов, коммерческий директор ГК «КОРТРОС». И «при таком сценарии за все деньги дольщиков, которые составляют порядка 70% объема финансирования проекта, застройщику придется платить», – отмечает девелопер.

В доступе к деньгам дольщиков, которые ранее попадали напрямую к застройщикам, заинтересованы банки, которые предпримут все возможное, чтобы получить этот доступ в максимальном объеме, считает Дмитрий Котровский («Химки Групп»): «Уже сейчас у банков есть возможности «прогибать» застройщиков под себя в части условий кредитования, залога и пр. Когда у банковского сектора появится возможность держать деньги дольщиков на своих счетах, да еще и контролировать расходование их застройщиком, то, безусловно, банки будут заинтересованы в привлечении средств на эскроу-счета».

Уровни процентных ставок, под которые банки будут брать деньги дольщиков и кредитовать застройщиков, в законе не прописаны и оценить их банкиры не берутся. По прогнозу Фетисова из ГК «КОРТРОС», банки, скорее всего, «предложат минимальный процент за эти деньги, и это будет полноценная банковская ставка на ключевой объем проекта. Умножим текущую ставку 14-15% на средний цикл строительства в два года и получим почти 20% удорожания», – говорит эксперт.

Пока одни застройщики привыкают к поправкам, для других новая практика оказалась давно апробированной. Принцип проектного финансирования после кризиса 2008-го уже внедрила ФСК «Лидер», правда, на внутреннем уровне. «Тот элемент контроля, который в новых пожеланиях закона выполняют эскроу-счета, открытые в том или ином банке, мы в своей компании регулируем на уровне внутренней структуры финансирования проектов. У нас проект просто не выходит на площадку, если по нему нет полной финансовой «подушки безопасности», достаточной для достройки объекта даже без единого рубля поступлений со стороны потенциальных дольщиков», – объясняет Павел Брызгалов.

Примерно такой же схемы придерживаются и многие другие крупные компании – договоренности о кредитных линиях служат гарантией своевременной сдачи объектов в случае проблем с продажами. Однако строят девелоперы все равно в основном на деньги дольщиков, которые, в отличие от банковских, достаются им бесплатно.

Внедрение счетов эскроу призвано защитить дольщика от банкротства застройщика. Неясным остается пока то, что защитит его в случае, если «лопнет» банк, в котором будут храниться деньги. В Сбербанке признают: «В настоящее время эскроу-счета не входят в систему страхования накоплений».

Какие риски закрывают эскроу-счета в долевом строительстве

Применение эскроу-счетов призвано остановить пополнение списка обманутых дольщиков. При необходимости, банки будут предоставлять кредиты строительным организациям на возведение жилых комплексов и контролировать целевое использование средств.

Фактически, эскроу в области строительства является специализированным счетом, призванным в первую очередь защитить интересы дольщиков. Это особый обеспечительный тип, что позволяет покупателю гарантировано получить жилье в новостройке или же забрать свои деньги назад. В результате дольщик не пострадает по причинам, которые прежде довольно часто наблюдались на рынке:

• затягивание сроков реализации объекта;
• запрет на сдачу комплекса в эксплуатацию из-за нарушения застройщиком технологий строительства или требований госструктур;
• банкротство девелопера;
• вывод средств и обман дольщиков с последующей ликвидацией фирмы посредством фиктивного банкротства;
•  сторонние судебные разбирательства с компанией-застройщиком.

Таким образом гарантируется абсолютная безопасность для дольщиков и сводится к минимуму количество замороженных объектов по стране.

Что это меняет и для кого?

Проектное финансирование вряд ли повлияет на дома, которые уже почти готовы к сдаче. Но может привлечь гораздо больше внимания дольщиков к проектам, которые только находятся на этапе строительства. Застройщикам придётся привлекать дополнительный капитал, чтобы выполнить требования банка. И к изменениям нужно привыкнуть всем участникам рынка. В том числе и дольщикам. Очень многое зависит от работы девелоперов и банков с людьми: смогут ли они объяснить дольщикам, что новые условия для них выгодные?

Во-первых, введение счетов эскроу и правда понижает риски долевого строительства. Например, если вы заключили ДДУ, но спустя какое-то время квартиру покупать передумали. Тогда вы уступаете право требования по договору другому участнику строительства. Права и обязанности нового дольщика сохраняются. Во-вторых, деньги вы получите в любом случае при расторжении ДДУ.

Как открыть счет эскроу

Порядок открытия эскроу-счета зависит от того, какая сделка проводится с использованием такого финансового инструмента. По всем сделкам, кроме долевого строительства, необходимо присутствие в банке всех участников, поскольку договор трехсторонний.

Депонент оформляет заявление по форме банка. При открытии счета сотрудник банка составляет договор, где указываются все существенные условия сделки: что именно продается/какая услуга оказывается, кем, в какие сроки, а главное – какие условия должны быть выполнены, чтобы продавец получил деньги.

К примеру, если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, то продавец, покупатель и банк подписывают соглашение, в котором указывают: бенефициар (продавец) получит деньги с эскроу-счета тогда, когда представит эскроу-агенту (банку) выписку из ЕГРН, где новым владельцем квартиры записан депонент (покупатель).

После этого покупатель вносит на счет необходимую сумму, и стороны оплачивают услуги банка.

Несколько отличается процедура открытия счета в случае с долевым строительством по закону 214-ФЗ. Поскольку застройщики, как правило, тесно работают с банками, процедура взаимодействия отработана, и клиенту остается подписать уже готовый документ со стандартными условиями. Но сделать это получится только если договор долевого участия между застройщиком и покупателем зарегистрирован в Росреестре. Этот документ обязательно должен быть предоставлен в банк. Для каждого дольщика открывается отдельный эскроу-счет.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

• Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.
• В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя. Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной. При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Понятие и особенности

Эскроу (escrow) в переводе с английского – условное депонирование. На протяжении десятилетий активно используется в других странах для безопасных расчетов между сторонами. В РФ счета эскроу пришли 5 лет назад. С июля 2019 года предполагается, что они будут активно использоваться при долевом участии в строительстве

Этому вопросу уделю в статье особое внимание

Участники:

1. Депонент (покупатель) – физическое или юридическое лицо, которое открывает счет и переводит на него имущество (деньги, ценные бумаги, другие ценности), чтобы потом они поступили в счет оплаты сделки с продавцом.
2. Бенефициар (продавец) – физическое или юридическое лицо, которое обязуется выполнить все условия договора по оказанию услуг или поставке товара покупателю в срок и надлежащего качества. Только в этом случае он получит доступ к депонированным средствам на эскроу-счете.
3. Эскроу-агент – специальная организация (например, банк) или человек (например, нотариус), которые следят за тем, чтобы две другие стороны не обманули друг друга. Одна из них вовремя и в полном объеме внесла деньги или другое имущество по договору. А вторая выполнила условия, по которым должна получить оплату.

Не будь бедным, учись управлять своими деньгами и преумножать их.

Подробнее о курсе

В этом случае все, что нужно сделать депоненту, – перевести имущество. Бенефициар же должен доказать документально, что договор выполнен в полном объеме.

Объекты хранения:

• наличные и безналичные деньги;
• документарные и бездокументарные ценные бумаги;
• документы.

Альтернативы эскроу-счетов: аккредитивы и банковская ячейка.

У героя нашей статьи есть неоспоримые преимущества по сравнению с другими способами безопасных расчетов.

Во-первых, не надо нести наличные деньги в банк для того, чтобы положить их в банковскую ячейку. Для покупки жилья потребуется несколько миллионов рублей. Согласитесь, не самый лучший вариант перемещаться с такой суммой. На эскроу-счет достаточно сделать простой банковский перевод.

Во-вторых, деньги на условном депонировании попадают под государственную программу защиты вкладов. Отличие от аккредитива здесь состоит в том, что возмещается до 10 млн рублей (для операций с недвижимостью), а по аккредитиву – только до 1,4 млн рублей. По банковской ячейке возмещения нет. Однако при банкротстве или отзыве лицензии клиент имеет полное право забрать хранящиеся в ячейке деньги.

В-третьих, комиссия за ведение эскроу-счета для долевого строительства равна 0. По аккредитивам и ячейке это несколько процентов от суммы.

В-четвертых, если аккредитив отзывной, то плательщик может в любой момент его отозвать. Получатель рискует остаться без денег. По эскроу обязательно согласие всех сторон на закрытие счета.

Более 100 крутых уроков, тестов и тренажеров для развития мозга

Начать развиваться

Особенности эскроу-счетов:

• максимальный срок открытия – 5 лет;
• договор условного депонирования должен обязательно нотариально заверяться, кроме хранения безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг;
• имущество, которое хранится на счете, не может быть арестовано или взыскано судебными приставами;
• агент может брать комиссию за хранение и передачу имущества, но для долевого строительства она равна 0;
• банк не начисляет проценты на деньги, которые хранятся на счете.

Кому выгодно

Если детально не вникать в тему, то может показаться, что выплата процентов по эскроу счетам выгодна в первую очередь дольщикам. Многие покупают квартиры в ипотеку, дополнительный доход в такой ситуации не будет лишним.

Однако при использовании счетов эскроу строительство ведется за счет кредитных средств. Компании получают деньги от банка под небольшую ставку. Если законодательство обяжет кредитные организации выплачивать проценты на счета эскроу, банки будут вынуждены поднять стоимость финансирования для застройщиков. В этом случае для многих компаний новые проекты станут невыгодными. Это приведет к удорожанию стоимости строительства и снижению предложения. Отразится закон также на стоимости квадратного метра – квартиры в новостройках подорожают.

На сегодняшний день от схемы с эсроу счетами выигрывают все – банки получают огромную прибыль, застройщики могут вести строительство без перебоев, дольщики защищены от потери денег. Если кредитная организация будет вынуждена начислять проценты, деньги покупателей будут инвестироваться, что также ведет к риску их потери.

Получается, что новый закон принесет выгоду только очень крупным застройщикам, которые могут позволить себе вести строительство за счет собственных средств, не прибегая к помощи банка.

Что такое эскроу-счет

В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. Застройщики  больше не могут получать оплату за такую недвижимость на обычные счета. Для этого они должны открыть специальный эскроу-счет. 

По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечислят застройщику или вернут покупателю.

Застройщик получит деньги, если сдаст дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Средства переведут, как только дольщик зарегистрирует квартиру на себя. Доказать это можно с помощью выписки из ЕГРН или акта приема-передачи.

Средства вернут покупателю, если:

• Застройщик не успел сдать дом вовремя. Покупатель может запросить возврат, даже если срок сдачи еще не истек, но очевидно, что застройщик не успеет выполнить условия договора. Например, если по договору жильцы должны получить ключи через три месяца, а у дома только залит фундамент.
• Компанию застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда. Если дом уже достроен, покупатель может не забирать деньги, а обратиться в суд с просьбой передать ему квартиру. Если строительство еще идет, дольщики могут объединиться и найти нового застройщика, который завершит проект.