В России вступили в силу дополнительные гарантии для дольщиков

На Фонд дольщиков возлагаются обязанности по выплате возмещений обманутым соинвесторам

Москва. 28 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Президент России Владимир Путин подписал закон, регламентирующий защиту прав участников долевого строительства жилья.

“На публично-правовую компанию “Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства” возлагаются обязанности по выплате возмещения гражданину — участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему обязательства застройщика по передаче жилого помещения в многоквартирном доме, первый договор участия в долевом строительстве в отношении которого был заключен до 20 октября 2017 года, если исполнение обязательств по этому договору обеспечивалось договором страхования или договором поручительства”, — говорится в сообщении, размещенном на сайте президента в пятницу.

Как отмечается, для этих целей такие договоры страхования и поручительства считаются прекратившимися досрочно. При этом страховщик (банк) сохраняет часть полученной страховой премии по договору страхования (часть полученной платы по договору поручительства), пропорциональную времени, в течение которого действовало страхование (поручительство).

Оставшаяся часть страховой премии по договору страхования подлежит передаче в Фонд защиты прав дольщиков.

Напомним, в июне Госдума и Совфед одобрили пакет законов о долевом строительстве. Первый документ, в частности, предполагает создание в регионах некоммерческих организаций (НКО) в форме региональных фондов, которые будут достраивать долгострои на средства компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.

Второй закон предусматривает передачу премий страховыми компаниями по действующим договорам страхования ответственности застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков. Документ обязывает страховщиков в течение 40 дней со дня вступления закона в силу передать премии по действующим ДДУ в Фонд. Эти средства также будут направлены на достройку проблемных объектов. После передачи части этих средств ответственность перед клиентами несет Фонд.

Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован в форме публично-правовой компании в октябре 2017 года. Застройщики обязаны перечислять в него взносы в размере 1,2% от ДДУ по всем новым объектам. Неуплата взноса является основанием для отказа в государственной регистрации договоров. В случае необходимости средства Фонда могут быть направлены на достройку проблемных объектов. Компенсационный фонд считается временным механизмом защиты прав граждан перед переходом стройотрасли на проектное банковское финансирование.

С 1 июля 2019 года российские застройщики будут обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.

Постановление правительства № 423: цель принятия

Законодатель воспользовался полномочиями, предоставленными законом № 98-ФЗ, который издан для предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций в стране. В условиях падения экономики из-за карантинных ограничений Постановление Правительства номер 423 устанавливает специальный льготный период. До конца этого года застройщикам не будут начисляться финансовые санкции за нарушение сроков передачи дольщикам объектов недвижимости. Данные меры призваны облегчить положение строительного бизнеса и сократить вероятность банкротства застройщиков.

Застройщикам дали отсрочку по уплате «старой» неустойки с 3 апреля 2020 по 1 января 2021! Так же за этот период «новая» неустойка за просрочку по ДДУ начисляться не будет. Т.е. если у вас просрочка сдачи с 15 декабря 2019 года до 01 августа 2020 г., то неустойка будет начислена только за период с 15 декабря 2019 г. по 2 апреля 2020 года!

Временный запрет на начисление и взыскание неустойки по ДДУ действует с момента вступления в силу постановления до первого числа следующего календарного года. В первую очередь постановление затрагивает те споры, по которым еще не вынесено решение суда. Послабление также касается застройщиков и дольщиков, между которыми спор уже разрешен в судебном порядке, но окончательные выплаты не производились, если судом будет вынесено соответствующее определение о предоставление отсрочки.

Сбербанк и эскроу: от теории к практике

Самый крупный банк страны объявил, что начал предоставлять застройщикам и дольщикам услуги по сопровождению, то есть эта кредитная организация уже на практике опробовала новые законы.

«Первую в ПФО сделку с эскроу-счетом Волго-Вятский банк Сбербанка заключил в конце июня 2018 года с девелоперской компанией „Талан“, представленной в 11 регионах России. Кредитная линия открыта для строительства жилого комплекса „Счастье“ в Перми на сумму 1,7 миллиарда рублей», — сообщили корреспонденту GiperNN в Сбербанке. Срок сдачи данного объекта — 2021 год.

К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

В банке отметили, что и застройщики, и кредитные организации должны основательно подготовиться к переходу на новые правила, хотя он и будет постепенным. Компании — адаптировать свои бизнес-модели, банки — проработать необходимый сервис.

Среди банков, допущенных к сопровождению застройщиков, такие крупные кредитные организации, как ВТБ, «Тинькофф», «Райффайзенбанк», «Россельхозбанк», «ЮниКредит Банк», «Промсвязьбанк», «Совкомбанк» и другие.

Требования к банку, выступающему поручителем по договору

Далеко не каждое кредитное учреждение может работать по 214 ФЗ. Законодатель предъявляет серьезные требования к банку, который претендует на роль поручителя. Банки по 214 ФЗ должны соответствовать следующим требованиям:

1. Наличие действующей лицензии Центробанка.
2. Время работы в банковской сфере пять лет и более.
3. Уставной фонд банка составляет более 200 млн. рублей.
4. У кредитной организации имеются свои финансовые средства размером не менее 1 млрд. рублей.
5. В течение полугода банк не имеет никаких нареканий по поводу несоблюдения им существующих нормативов, касающихся банковской сферы.
6. Организация включена в систему страхования вкладов.
7. Не имеется никаких предпосылок для инициирования процедуры банкротства.

Как видно, требования довольно жесткие, кредитных организаций, которые им полностью соответствуют, наберется немного. Центробанк на своем сайте опубликовал полный список банков, работающих по 214 ФЗ, которые могут выступать в роли поручителей. С 2017 года введен новый пункт, по которому застройщик, узнав, что банк не соответствует хотя бы одному из перечисленных выше требований, может аннулировать с ним договор в одностороннем порядке.

Практика применения судами ПП № 423

Суды удовлетворяют исковые требования дольщиков в отношении уплаты и взыскания неустойки по ДДУ. При определении периода взыскания не учитываются финансовые санкции, начисленные с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года. Накопленные долги не списываются. Выплата предъявленной к исполнению и невыплаченной задолженности переносится на период после 1 января 2021 г. Российские суды выносят решения и определения, учитывая порядок предоставления отсрочки уплаты неустоек.

Перечень финансовых санкций, подпадающих под мораторий:

• убытки, понесенные дольщиками после вступления в силу ПП № 423 и до 1 января 2021 года;
• убытки, наступившие в результате введения режима ЧС или повышенной готовности на определенной территории, где расположен строящийся объект долевого строительства;
• неустойка за нарушение сроков оплаты цены договора или сдачи объекта (ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ);
• проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора по ч. 2 и 6 ст. 9 ФЗ № 214.

Приведенные выше случаи касаются предоставления законной отсрочки застройщикам в связи с коронавирусом (COVID-19). Нововведение не регламентирует процедуру предъявления судебных требований. В документе описываются исходные условия для отмены штрафов застройщика или переноса сроков погашения задолженности. Постановление Правительства об отсрочке неустойки по ДДУ не налагает запрет на обращение в суд.

Чем грозит дольщикам отсрочка неустойки по ДДУ до 1 января 2021?

Специальные условия касаются начисления пени, штрафов и других финансовых санкций за нарушение или ненадлежащее выполнение обязательств по договорам долевого участия. Поэтому участникам долевого строительства придется потерпеть до окончания установленного правительством льготного периода.

В это время контролирующие органы не будут рассылать уведомления в Росреестр о просрочке сдачи многоквартирной недвижимости на шесть и более месяцев, до конца 2020-го календарного года. Отсрочка для застройщиков означает, что уполномоченные органы власти субъектов РФ временно не будут требовать приостановки строительной деятельности, связанной с привлечением средств дольщиков.

Исполнение решений, принятых до 3 апреля 2020 года

Предоставление отсрочки уплаты неустоек по таким судебным актам свидетельствует о целенаправленных усилиях правительства поддержать строительный бизнес. Цель изменений – восстановление и стабилизация обычной деятельности, а также минимизация потерь. С наступлением 2021-го года нарушителям придется погасить задолженность по обязательствам, наложенным ранее судом.

Уменьшение периода взыскания неустойки по ДДУ

Если просрочка сдачи объекта началась до принятия постановления правительства об отсрочке застройщикам, то после 2 апреля 2020 года санкции не начисляются. Такое положение вещей ущемляет интересы дольщиков, но призвано минимизировать последствия коронавирусных ограничений на рынке строительства жилья. Вы можете рассчитать актуальный размер взыскания с учетом постановления об отсрочке по уплате. Для этого у нас на сайте представлен интерактивный калькулятор неустойки по ДДУ.

Стоит ли дожидаться окончания действия моратория?

Ближе к окончанию льготного периода количество желающих истребовать с ответчиков компенсацию финансового ущерба многократно возрастет. Отсрочка по неустойке застройщика приведет к перегруженности судов, увеличению сроков рассмотрения и удовлетворения исков. По-другому обстоит дело, когда положительное решение оказывается на руках у истца до января следующего года. А своевременное оказание юридических услуг сотрудниками компании «Хелп Консалтинг» поможет сформировать наиболее эффективную и выгодную стратегию.

Почему лучше не откладывать обращение в суд?

Продолжительность судебного разбирательства по договорам ДДУ достигает полугода. Если подать документы сейчас, то, когда отсрочка по уплате неустойки застройщиком закончится, останется только запустить исполнительный механизм. Звоните или оставляйте заявку на нашем сайте, вы можете рассчитывать на помощь специалистов юридической компании «Хелп Консалтинг».

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы.

Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. 

Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Расчет неустойки для предъявления строительной организации

Гражданин может самостоятельно рассчитать, какие средства потребовать от недобросовестного застройщика при нарушении сроков и условий договора, используя для этих целей онлайн калькулятор неустойки по 214-ФЗ. Для этого в соответствующие поля следует внести необходимую информацию, а именно:

• — стоимость по договору долевого участия;
• — дата сдачи объекта согласно оформленному соглашению между двумя сторонами;
• — дата фактической сдачи построенного объекта.

В расчет принимается период между датами планируемой и фактической сдачи объекта, и он начинается с того дня, который следует за планируемой датой. Для расчета также используется ставка рефинансирования (или ключевая ставка), которая на 01.01.2018 г. составляет 7,75%.

Требования к банку, выступающему поручителем по договору

Далеко не каждое кредитное учреждение может работать по 214 ФЗ. Законодатель предъявляет серьезные требования к банку, который претендует на роль поручителя. Банки по 214 ФЗ должны соответствовать следующим требованиям:

1. Наличие действующей лицензии Центробанка.
2. Время работы в банковской сфере пять лет и более.
3. Уставной фонд банка составляет более 200 млн. рублей.
4. У кредитной организации имеются свои финансовые средства размером не менее 1 млрд. рублей.
5. В течение полугода банк не имеет никаких нареканий по поводу несоблюдения им существующих нормативов, касающихся банковской сферы.
6. Организация включена в систему страхования вкладов.
7. Не имеется никаких предпосылок для инициирования процедуры банкротства.

Как видно, требования довольно жесткие, кредитных организаций, которые им полностью соответствуют, наберется немного. Центробанк на своем сайте опубликовал полный список банков, работающих по 214 ФЗ, которые могут выступать в роли поручителей. С 2017 года введен новый пункт, по которому застройщик, узнав, что банк не соответствует хотя бы одному из перечисленных выше требований, может аннулировать с ним договор в одностороннем порядке.

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство предполагает, что строительная организация (застройщик) в процессе строительства привлекает деньги граждан (дольщиков), оплачивая за счет этих денег расходы на строительство. По сути, застройщик заранее продает еще не построенное жилье, что дает ему необходимые финансовые ресурсы на оплату строительных работ.

Этот вид строительства существует с 90-х годов XX века, изначально возник в Аргентине, а в России получил широкое распространение в конце 1990-х – начале 2000-х годов. Долевое строительство считается достаточно выгодным инструментом как для покупателей, так и для застройщика. Дольщики получают возможность купить жилье по относительно низкой цене (на стадии строительства), а застройщик – получает необходимый финансовый ресурс для строительства и может не использовать кредиты (которые, в отличие от взносов дольщиков, выдаются под проценты).

Во времена развития долевого строительства в России законодательная база была несовершенна, а истории об обманутых дольщиках – не редкостью. Зачастую покупатели сталкивались как с откровенным мошенничеством (когда после сбора взносов дольщиков никто не собирался строить дом), так и с невыполнением условий договора (затягивание сроков, низкое качество построенного жилья). Были случаи, когда застройщики не получали разрешения на строительство и в итоге стройка годами находилась в заброшенном состоянии.

Для того, чтобы урегулировать проблемы долевого строительства, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года.

Однако этот закон не сразу стал основной отношений в сфере долевого строительства. В силу того, что его нормы были достаточно жесткими (особенно на тот момент, когда в экономике наблюдались последствия кризиса), далеко не все застройщики оформляли строительство по 214-ФЗ. Были найдены многочисленные способы обхода законодательства. Так, до начала 2010-х годов около 90% новостроек продавались через предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Из-за этого принятие закона не сразу решило проблему обманутых дольщиков.

В настоящее время большинство многоквартирных домов в России строится с предварительной продажей квартир в соответствии с 214-ФЗ. Принятие закона позволило закрепить в правовом поле такие основные положения:

• четко определены требования к застройщику;
• определены обязательные условия договора долевого участия;
• формализованы все права и обязанности сторон;
• введено требование по обязательному страхованию дольщиков;
• определены положения государственного контроля долевого строительства.

После того, как закон 214-ФЗ начал полноценно действовать, все больше покупателей предпочитает вложиться в жилье на стадии строительства. Вплоть до 2014 года динамика числа договоров долевого участия в России была резко положительная (график).

(данные: Росреестр)

Кризис, начавшийся в 2015 году, оказал влияние и на строительную сферу, однако в 2017 году снова была заметна положительная динамика числа договоров долевого участия в строительстве, ведь жилищная проблема не теряет своей актуальности.

ТОП 5

С 1 января 2022 программа развития Севастополя и Крыма отменена

Уже даже не смешно: севастопольцев снова удивила «покраска» газона

В Севастополе женщина сидя попыталась отбить место для парковки

Севастопольский характер Анатолия Пряшникова: угрожать мне бесполезно — я не боюсь

Бежал по трассе под дождём: севастопольцы помогли вернуться домой псу из Крыма

Показать все новости

С 1 января 2022 программа развития Севастополя и Крыма отменена

В этом году Севастополь станет рекордсменом по росту тарифов ЖКХ

Бежал по трассе под дождём: севастопольцы помогли вернуться домой псу из Крыма

С балкона многоэтажки в Севастополе прямо на головы прохожих летела мебель

В Севастополе слегка увеличилось число новых случаев коронавируса

Показать все новости

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ Дольщики не могут сразу идти в суд и должны ждать действий застройщика

Как было. Если дольщик при осмотре находил недостатки и хотел самостоятельно устранить их, он мог получить деньги на это от застройщика: дольщик подавал иск в суд и чаще всего выигрывал. Таким образом, у дольщиков была возможность не ждать, когда застройщик придет и исправит недостатки, а сделать все самим и получить компенсацию.

Как теперь. Дольщик должен дождаться, пока застройщик придет и все исправит. И только потом у него есть право пойти в суд. Фактически дольщика лишили права на судебную защиту, если он не дал застройщику возможности самому исправить недостатки.

Здесь открывается широкое поле для злоупотреблений со стороны застройщика, который может составить акт о том, что он пришел исправлять недостатки, а дольщик его не пустил.

Настоятельно советую, если вы нашли недостатки и ждете, что застройщик все исправит, фиксировать в письменном виде дату и время будущего визита застройщика. Сложно сказать, как будет выглядеть процесс доказывания своей добросовестности в суде. Но подозреваю, придется доказывать, что застройщик злоупотреблял своим правом и уклонялся от исправления недостатков. Впрочем, и застройщику надо будет доказывать обратное. Бремя доказательства, что стороны действовали добросовестно, лежит на обеих сторонах.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье. 

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

• строительные работы на объекте,
• проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
• строительство инженерных сетей,
• подготовку градостроительной документации,
• кредит на строительство,
• госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
• налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
• зарплату сотрудникам,
• взносы в компенсационный фонд,
• возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
• рекламу,
• аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать. 

Подводя итоги изменений законодательства в области долевого строительства.

Рынок строящегося жилья стремительно приближается к некой глобальной революции – еще несколько лет и с рынка полностью исчезнут мелкие застройщики, поскольку требования к Застройщику не оставят иных возможностей финансирования, кроме собственных средств Застройщика или банковского целевого кредитования. Те же счета эскроу подразумевают собой отложенные инвестиции, которые позволяют Застройщику лишь вероятно снизить процентную ставку по целевому банковскому кредиту, при условии, что застройщик размещает в данном банке и расчетный счет и кредитную линию и депозиты эскроу. Глупо было бы отрицать, что выгода от долевого строительства теперь для застройщика стремится к нулю, поскольку “бесплатные инвестиции” в виде денег дольщиков перестали быть бесплатными. Не маловажный вопрос, который стоит перед застройщиками – по какой цене продавать? Ведь денежные дольщиков, замороженные на счетах эскроу, застройщик увидит после завершения строительств и регистрации первого права собственности, а значит, есть ли смысл снижать цену на жилье как на строящееся!?! В свою очередь, затраты на ведение отдельных счетов и кредитных линий, на дополнительный документооборот для контролирующих органов и т.д. в целях соответствия застройщика требованиям Закона 214-ФЗ увеличивают себестоимость строительства.

Логичный вывод – жилье строящееся приравняется в цене к уже построенному либо вырастет еще выше, подтянув за собой вторичный рынок.

Итак, очевидно, что рынок строительства станет для дольщика безопаснее в силу отсутствия «дольщика» в его текущем понимании, а на рынке строительства останутся крупные игроки, склонные к агломерации и накоплению собственных ресурсов для будущих строительств. Кроме того, я не исключаю, что самым крупным игроком на рынке строительства станет государство.

Никоненкова Е.В. 19.07.2018г.