Правительство не будет вносить в Реестр проблемных объектов застройщиков, которые не сдают жилье 6 месяцев и дольше
И это проблема, ведь в таком случае, строительным компаниям не запретят продолжать вести деятельность, регистрировать новые ДДУ, привлекать деньги дольщиков. То есть, добавиться соблюдения прав граждан будет еще сложнее, чем прежде.
— Если объект не включают в ЕРПО, то покупатели не будут официально признаны „обманутыми“ дольщиками, а значит, не смогут воспользоваться мерами поддержки и будут разбираться с застройщиками самостоятельно, — добавляет главный юрисконсультант «Правокард» Наталья Гребнева.
Но есть проблема: из-за того, что реестр является общедоступным и постоянно обновляется, дольщиков будет легко ввести в заблуждения.
К подобным мерам поддержки строительных компаний правительство уже прибегало в пандемию, однако новый виток предложений может недостаточно помочь бизнесу, уверены эксперты.
— Мораторий на взыскание финансовых санкций — это действенная поддержка тех застройщиков, которые ещё реализуют объекты не в рамках проектного финансирования. При эскроу-счетах застройщики получают предсказуемое стабильное финансирование, что уменьшает зависимость от притока средств дольщиков. Но, естественно, это никак не восполняет возможного дефицита оборудования, высоких цен на материалы, нарушения логистических цепочек, оттока мигрантов», — анализирует ситуацию Мария Спиридонова из «Легес Бюро».
Как защитить свои вложения?
С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.
Претензия дольщиков к застройщику за задержку срока сдачи в эксплуатацию
Просрочка составила более 2 месяцев, а выдача ключей от квартиры так и не состоялась? Начинать следует с составления претензии застройщику за задержку сроков. Во-первых, у суда не возникнет лишних вопросов. Во-вторых, иногда можно договориться с застройщиком мирным путем.
В претензии необходимо потребовать указания точных сроков передачи объекта, выплату неустойки и возмещение расходов. В письме предоставьте расчет суммы и реквизиты для ее перечисления. Укажите, что ожидаете ответа в течение 10 дней.
Бумагу следует направить заказным письмом с уведомлением или лично представителю застройщика с получением печати и подписи на вашем экземпляре.
Где выше риски: на этапе котлована или перед сдачей?
Покупка новостройки на стадии котлована — наиболее выгодна с точки зрения цены, но в то же время наиболее рискованна с точки зрения того, что жилой комплекс построят не в срок или вовсе не достроят. На этом этапе вы не можете оценить качество проводимых работ, понять темпы строительства, вам остается верить застройщику «на слово».
Между тем, как мы уже писали раньше на нашем сайте: покупка новостройки на финальной стадии тоже несет в себе немало рисков. И наивно думать, что если строительство жилого комплекса подходит к концу, то он сразу сдастся и вы сможете сразу в него вселиться. Не стоит забывать о проверке дома госкомиссией. Если он не будет отвечать определенным требованиям, госкомиссией он попросту не будет принят
В связи с этим очень важно выбирать застройщика с отличной репутацией на рынке первичного жилья, да и проверка документов никому не повредит
Если вы рассматриваете покупку квартиры исключительно как объект инвестиций, либо же не собираетесь вселяться в нее сразу после сдачи, оптимально приобретать жилье на стадии котлована. Мало того, что получается существенно сэкономить, у покупателя на ранней стадии строительства есть еще возможность выбора квартиры, по крайней мере обилие предложений в данном случае намного богаче, чем на иных стадиях строительства.
Риски с покупкой недвижимости существуют на любых стадиях, даже после того, как госкомиссией дом принят, но еще не начинали оформляться права собственности на квартиры. Непосредственно в данной ситуации можно столкнуться с двойными продажами, поскольку при покупке жилья на данной стадии между застройщиком и покупателем заключается, как правило, обычный договор купли-продажи, а не более «жесткий» в плане регулирования ДДУ.
Как можно понять из вышенаписанного, абсолютно на любой стадии строительства можно столкнуться с непредвиденными проблемами. Поэтому если вы хотите максимально обезопасить себя от переноса и срывов срока сдачи ЖК, выбирайте новостройки от крупных и надежных застройщиков, имеющих безупречную репутацию и огромное количество сданных объектов. Пусть это не 100%-ная гарантия, зато близка к этому.
Особенности ответственности застройщиков в 2022 и 2023 годах
Важно знать, что в связи с нестабильной экономической ситуацией и рядом внешних факторов 26.03.2022 года Правительством РФ принято постановление № 479, которое направлено на поддержку строительной отрасли. Данный нормативный правовой акт устанавливает особенности ответственности строительных компаний, в том числе за задержку передачи объектов долевого строительства в многоквартирных домах
В чем же заключаются особенности ответственности застройщиков?
- Штрафные санкции не начисляются и не уплачиваются за период с 28.03.2022 года по 30.06.2023 года. То есть застройщики, в частности, освобождаются от обязанности по выплате неустойки за просрочку передачи объектов недвижимости, процентов за пользование денежными средствами при расторжении договоров в установленный период.
- Отсрочка исполнения решений суда до 30.06.2022. Это означает, что, несмотря на то, что в вашу пользу взыщут денежные средства, получить их фактически будет невозможно до окончания срока действия постановления.
- Для расчета неустоек, в формуле которых предусмотрено применение ключевой ставки ЦБ РФ, должна использоваться ставка, действующая на день исполнения обязательства по передаче квартиры, но не более ключевой ставки, установленной на 25 февраля 2022 года, то есть 9.5%.
Как видно, 214-ФЗ предусматривает достаточно высокую степень ответственности за просрочку застройщиком сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах. Особенно это касается расплывчатых формулировок в ДДУ, которые позволяют застройщику манипулировать условиями договора. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который поможет не просто начать судебное разбирательство и добиться возмещения, но и взыскать присужденные суммы.
Юридическая компания «Хелп Консалтинг» – это команда юристов, которые стоят на стороне дольщиков и защищают их всеми законными способами. В этой сфере мы работаем очень давно, поэтому изучили все уловки недобросовестных застройщиков, предпринимаемые ими, чтобы уйти от ответственности за перенос срока сдачи дома. Наши юридические услуги позволят вам заранее оценить платежеспособность застройщика, чтобы получить компенсацию за срыв срока строительства сверх цены ДДУ, избежать ошибок в составлении документации для судебного разбирательства и предотвратить махинации со стороны застройщика.
Мы поможем вам решить споры любой сложности со строительными компаниями и взыскать с них максимальную компенсацию. Оставьте заявку и получите бесплатную юридическую консультацию.
Ипотека без первоначального взноса
Первоначальный взнос — это часть стоимости квартиры, которую вы платите продавцу из собственных средств. Остальную часть вам дает банк в виде ипотеки. Первоначальный взнос нужен банку, чтобы убедиться в вашей платежеспособности. Чем он больше, тем выше вероятность одобрения, меньше срок кредита и ниже переплата.
Ипотека без первоначального взноса позволяет получить кредит на покупку жилья без привлечения собственных средств при выходе на сделку. Но есть нюансы. Чаще всего такую ипотеку можно получить под высокий процент и при условии, что вы оставите в залог имеющуюся недвижимость. То есть кредит берете на новую квартиру, а в качестве обеспечения предоставляете банку квартиру, которая у вас уже есть. Новая квартира тоже будет у банка в залоге.
Какие риски?
Первоначальный взнос для банка — показатель платежеспособности заемщика. Как пояснила Елизавета Данилова, размер первоначального взноса — важнейший фактор в ипотеке, он хорошо характеризует возможность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит в будущем. Если заемщик не накопил на ПВ, велик риск, что он не сможет и погасить долг по ипотеке.
Еще один риск — в падении стоимости залога в случае кризиса. Поэтому такой ипотечный кредит обычно выдают под более высокий процент.
Также вместе с высокой ставкой увеличивается период выплаты и размер долга по таким кредитам. Поэтому и переплата будет значительно больше.
Можно ли отследить сроки
Согласно законодательству о долевом строительстве, у дольщика нет механизмов для эффективного контроля за динамикой строительства. Но, по словам Кирилла Холопика, некоторыми требованиями законодательства все же можно воспользоваться: к примеру, застройщик обязан каждый месяц обновлять фотоотчет о проведении строительных работ. Оцените, насколько хорошо эти фотографии отражают степень готовности объекта. Добросовестные девелоперы сами заинтересованы в предоставлении дольщикам полной информации о строительстве, чтобы те не беспокоились.
Также застройщики могут вести видеотрансляцию со стройки. Закон не обязывает устанавливать на объектах камеры, но это условие диктует современный рынок. По информации НОЗА, на сегодняшний день видеокамеры установлены более чем на половине строек.
Часто дольщики не могут «на глаз» определить темпы строительства. Приведем реальный пример. В рамках одной очереди возводятся три корпуса. Одновременно стартовало строительство двух из них, но в одном уже завершают каркас, а во втором успели построить только два этажа, и на сегодняшний день он уже несколько месяцев как завис. Согласно ДДУ, квартиры должны передать в феврале следующего года. Дольщица, купившая жилье во втором корпусе, интересуется, есть ли у нее основания для беспокойства.
По словам экспертов, это весьма типичная ситуация. Роман Лябихов говорит, что вероятно застройщик не может одновременно ввести сразу два корпуса из-за низких продаж. Эксперт также говорит, что оба дома могут сдать в срок, но строить их при этом будут не одновременно, а по очереди.
Кирилл Холопик также говорит, что часто застройщик концентрирует средства, поступившие от дольщиков, на завершение одного корпуса, а затем достраивает второй. Причем завершение второго корпуса будет осуществляться с использованием средств от реализации квартир, которые находятся в первом корпусе. Сегодня на момент ввода дома порядка 30% квартир в нем остаются нераспроданными.
Роман Лябихов советует подождать, когда завершат монолитные работы в первом корпусе. Если за этим не последует строительство второго дома без объяснения застройщиком причины задержки, можно рассматривать расторжение ДДУ и поиск квартиры в другом проекте.
Как уточняет Кирилл Холопик, согласно пункту 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214, дольщик может предпринимать какие-либо действия, только когда застройщик задержал передачу объекта долевого строительства на два месяца. То есть дольщик должен дождаться просрочки, а лишь потом требовать расторжения ДДУ и возврата денег. До этого времени можно расторгнуть ДДУ в судебном порядке, но, согласно пункту 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ-214, для этого должны сочетаться два условия: строительство должно быть приостановлено, а также должны быть очевидные обстоятельства, ввиду которых застройщик не сможет передать дольщику жилье в срок, предусмотренный ДДУ.
Но дольщику вряд ли удастся доказать в суде, что такие обстоятельства есть, так как суд требует фактов, подтвержденных документально. В качестве такого факта можно предоставить акт проверки органа контроля. С начала текущего года в законодательстве появилось такое понятие, как «график строительства», который застройщик должен указывать в проектной декларации. За соблюдением этого графика следит орган контроля. Таким образом, если орган контроля зафиксировал приостановку строительства, а вдобавок застройщик нарушает график строительства, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ в судебном порядке. Но, как пояснил Минстрой, застройщики должны заполнять новую форму проектной декларации, где указывается график строительства, только для проектов, в отношении которых привлечение средств дольщиков началось в этом году.
Отсюда можно сделать вывод, что отследить график строительства можно по фотографиям, которые застройщик публикует на сайте проекта. Однако до того, как сдача объекта просрочена, доказать что-либо в суде крайне сложно. Поэтому покупка жилья на раннем этапе строительства – это всегда риск для дольщика, поскольку задерживают сдачу проектов даже надежные девелоперы.
Права на недострой
При заморозки строительства у большинства дольщиков закономерно возникает вопрос о признании их прав на недостроенный объект. Но тут надо строго понимать, что не на любой недостроенный объект право собственности может быть признано.
Дело в том, что согласно сложившейся судебной практике дольщик имеет право требовать признание права собственности на объект незавершенного строительства в случае если им исполнены все обязательства по договору. Квартира при этом передана дольщику от застройщика, то есть строительство объекта фактически завершено.Но если строительство не завершено и находится только на начальной стадии, то суд откажет в иске о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Стоит учесть еще один момент: когда объект незавершенного строительства зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в качестве такового, то и права на объект незавершенного строительства будут признаны.
Текст подготовлен Татьяной Мазановой совместно с группой компаний «Правовая альтернатива» Телефон для записи на консультацию по вопросам заморозки строительства и решения проблем с застройщиком: (812) 679-97-99
25.12.2017
По теме:
24.03.2023
Компания ЛСР предоставляет дополнительные скидки до 3% по военной ипотеке
14.03.2023
«Главстрой Санкт-Петербург» вывел в продажу новый дом комфорт-класса на 120 квартир
10.03.2023
«Петербургская Недвижимость» выводит в продажу новый проект «А101 Лаголово»
28.02.2023
Красносельский район лидирует на рынке новостроек комфорт-класса
27.02.2023
ГК «ПСК» открывает продажи премиальных апартаментов в комплексе «Северная корона»
22.02.2023
ГК «Лестройтрест» утвердила концепцию благоустройства внутренней территории одного из последних домов в квартале «Юттери»
20.02.2023
Квартиры в ЖК «Огни Залива» – в ипотеку со ставкой 1,7% годовых по программе «Ипотека для семей с детьми от СберБанка»
16.02.2023
«КВС» начала строить еще один детский сад в Янино
15.02.2023
Старт продаж квартир в 1 лоте второго этапа жилого комплекса NEWПИТЕР
10.02.2023
ГК «Лидер Групп» ввела в эксплуатацию финальную очередь ЖК «Территория» в г. Мурино
Суд с застройщиком о переносе сроков, что можно отсудит и сколько длится
Если с момента получения претензии прошло более 10 дней, а СК добровольно не выполняет требования дольщика, решайте вопрос в судебном порядке.
Подготовьте исковое заявление, и готовый пакет документов подайте в мировой или районный суд в зависимости от величины требований. При сумме иска до 1 млн. руб., гражданин от уплаты госпошлины освобождается.
Заявление можно подавать как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения истца. Выбирать подсудность нужно крайне внимательно. Проанализируйте принятые решения инстанций, где вы можете подать иск.
На практике суды возмещают сумму значительно меньшую, чем предъявляют дольщики. Делается это потому, что из-за массовых исков о выплате неустоек, у СК не остается финансов для завершения строительства, что может привести к банкротству. Поэтому, в большинстве случаев мы советуем обращаться в арбитражный суд, где в пользу дольщика взыскивают наибольшую компенсацию за просрочку сдачи квартиры.
Как долго длится судебное разбирательство? По гражданскому законодательству дело рассматривается не дольше 2 месяцев. Время может увеличиваться в связи отпуском судьи или если застройщик ходатайствует о переносе заседания под разными предлогами.
После оглашения резолютивной части, на изготовление полного решения отводится до 10 дней. По причине загруженности суда это происходит дольше. В законную силу оно вступает спустя 30 дней. При апелляционном обжаловании срок продляется еще на 2 месяца.
Изучение застройщика
Чтобы понять, стоит ли расторгать договор, нужно внимательно изучить ситуацию, в которой находится застройщик. Исходя из финансового состояния ООО, которое стоит дом, можно понять, стоит ли пытаться возвращать деньги, или возможно стоит подождать.
- Сходите на общее собрание дольщиков, послушайте, что говорят представители застройщика. Если они утверждают, что их трудности временны, и приводят адекватные доводы в свою защиту, то возможно стоит дать им шанс.
- Если разговор абсолютно не прозрачен и сводится лишь к обещаниям, а то и вовсе к молчанию, то это повод насторожиться.
Во втором случае необходимо заняться мониторингом СМИ – в местных информационных агентствах часто публикуется информация о том, что у организации, занимающейся строительством дома, начинаются проблемы. Возможно, стоит зайти на сайт Арбитражного суда и изучить ООО застройщика в картотеке дел – там вы можете узнать, не собираются ли банкротить застройщика. Если ситуация складывается не в вашу пользу и вы понимаете, что дом все-таки не достроят, нужно начинать разбираться в правовом поле и пытаться расторгнуть договор и вернуть деньги.
Односторонний отказ от договора ДДУ
Если с даты, когда застройщик должен был передать жилье участнику по акту приема-передачи, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ (ч.1 ст. 9 214-ФЗ). Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора. Отказ является односторонним, подписание дополнительных соглашения с застройщиком не требуется.
При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день пользования по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214). Причем пеня рассчитывается с даты внесения средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.
Дольщику необходимо позаботиться, чтобы отправка письма была зафиксирована документально. Все подробности данной процедуры можно узнать в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке». На расчет с дольщиком закон отводит застройщику двадцать рабочих дней с того момента, когда письмо было отправлено
Многосоставный срок
Роман Лябихов говорит, что в среднем срок строительства монолитного многоквартирного дома высотностью 17-25 этажей составляет 2-4 года, в зависимости от жилплощади. На возведение панельного дома уходит 1-1,5 года, если у застройщика не возникает проблем при постановке дома на кадастровый учет, подключении коммуникаций и вводе в эксплуатацию. Кирилл Холопик утверждает, что современные технологии позволяют построить многоэтажный дом даже менее чем за год.
Роман Лябихов пояснил, из чего состоят сроки строительства и сколько времени отводится на каждый из его этапов. На подготовку площадки для строительных работ в среднем уходит от недели до месяца. Рытье котлована и подготовка к устройству свайного поля, служащего основой для здания, занимают еще 1-3 недели. Строительство «коробки» здания (каркас здания, внешние и внутренние стены, крыша) длится около года, если этому способствуют климатические условия, поскольку на время сильных морозов монолитные работы приостанавливают. Если документация в порядке, присоединение к сетям, подведение к новостройке коммуникаций и прокладка инженерных сетей внутри дома занимает от полугода до года. Далее проводится внутренняя отделка и благоустройство придомовой территории, на которое отводится от 3 до 9 месяцев. Ключи выдают спустя некоторое время после ввода дома в эксплуатацию – как правило, дольщикам нужно подождать до полугода.
Стоит ли сейчас вкладывать деньги в котлован
Другой вопрос, что делать, если вы собирались вложиться в строительство квартиры, но до боевых действий не успели? И вообще, может быть, именно сейчас то время, когда стоит нести деньги застройщикам?
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина:
— Сейчас рискованно брать новостройку на стадии котлована у любого застройщика. Непонятно, как ситуация будет развиваться дальше. В связи с этим оптимальным решением будет покупка квартиры в проектах со сдачей максимум в течение ближайшего года, а также тех, которые входят в топ-5 крупнейших.Добавлю, что у небольших застройщиков могут быть трудности. Они будут вынуждены удешевлять материалы для отделки. В итоге клиент может получить не то, на что он рассчитывал. В этом случае даже отбить вложенное при продаже готовой квартиры будет сложно.
Основная мотивация девелопера — открытие эскроу-счета. Именно в этот момент финансовые гарантии превращаются в деньги, говорит гендиректор агентства недвижимости «Прайд групп» Алексей Бондарев. Возможно, мы увидим несущественное увеличение срока сдачи домов, но это в большей степени коснется более молодых компаний, полагает эксперт Финтолка. Основные застройщики готовы работать на российских строительных материалах и обходиться внутренним рынком труда.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд групп»:
— Риск задержки сдачи дома был всегда, и тут нужно осторожно выбирать девелопера. Лучше досконально изучить историю застройщика и выбирать компанию полного цикла, которая производит не только дома, но и строительные материалы
И желательно с историей. Как правило, квадратный метр у таких компаний стоит дороже, но и риск сводится к минимуму.Продавать новостройку на стадии котлована однозначно не стоит. В текущей волатильности с рублями оставаться довольно рискованно. Исторически недвижимость всегда была последним бастионом безопасности для парковки средств. Но тут нужно подходить с умом и не руководствоваться в выборе объекта только ценой.
Замороженные котлованы, или Строить дальше не хотим
Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.Рынок недвижимости не остался в стороне, поскольку жилье — один из излюбленных способов вложения денег россиянами. Специалисты рынка недвижимости отметили, что продавцы готовых квартир и домов резко поснимали свои объекты с продажи, повысили цены и вообще стали выставлять ценник не иначе как в долларах.Что касается новостроек на разных этапах строительства, то и тут тоже риелторы стали ожидать роста цен. И поговаривать о том, что теперь многие объекты застройщики просто-напросто не будут достраивать. В марте почти половина российских застройщиков и правда заявила о заморозке строек. В основном сетуют на значительное подорожание стройматериалов. Некоторые из них подскочили в цене аж на 80 %.
Спрашивается, что теперь делать людям, которые уже вложили деньги в строящееся жилье? Лучше продать или подождать?
Владислав Журавлев, советник по правовым вопросам юридической группы «Совет»:
— Покупать недвижимость стало дорого: кредиты менее удобные из-за роста ключевой ставки ЦБ до 20 %. Однако власти уже обсуждают возврат к программам льготной ипотеки, что, по сути, заменит субсидирование отрасли из-за роста цен. При этом, по планам правительства, регионам хотят выделить деньги на финансирование фондов защиты прав участников долевого строительства. Это послужит дополнительной страховкой для уже запущенных строек. Так что продажа недостроенной квартиры на этапе котлована представляется нецелесообразной.
Что еще планирует ЦБ
Банк России с 1 мая 2023 года увеличил макропруденциальные надбавки для высокорискованных ипотечных кредитов, в первую очередь в сегменте ипотеки по ДДУ. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир. Они помогут банкам накопить буфер капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.
«В случае дальнейшего распространения “нестандартных” схем, которые приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам, Банк России готов инициировать изменение законодательства, чтобы исключить недобросовестные практики», — пояснили в ЦБ.
