Что с посуточной арендой сейчас?
Ситуация тяжелая. Цель одна — удержать имущество. Придется занимать деньги, вносить платежи в срок.
Мы отказались от аренды небольшой части квартир. По остальным удалось договориться с собственниками примерно на 50% стоимости и сдать в долгосрочную аренду по низким ценам на два месяца, до середины июня. Дальше будем принимать решения, исходя из степени истерии в обществе и СМИ.
Мы убрали всю субаренду, оставили только объекты в управлении. Где-то собственники дали добро, чтобы один месяц сдавать в счет залога, где-то просто забрали квартиры. Но у нас была цель — никаких расходов, поэтому объекты отдавали без проблем.
Зарплаты и все расходы резко сократили. Горничным было предложено два варианта. Первый — уволить половину сотрудников, а оставшимся платить нормальную зарплату. Второй — оставить всех, но сильно сократить выплаты. У нас девять горничных, остались все, кроме одной.
Все квартиры, которые есть, сдаем в долгосрочную аренду, но на нее спрос тоже резко упал, все сильно снижают цены. В посуточной аренде сейчас только постоянные клиенты, и то за три копейки.
У нас все квартиры в собственности. Хотели сдать в долгосрочную аренду, но зимой мы делали в них ремонт, рассчитывая на сезон. Нам жалко сдавать их на долгий срок.
Сейчас все квартиры простаивают, местных не заселяем. Мы в режиме ожидания. Думаю, своего клиента найдем: заинтересуем комфортом, чистотой, местом расположения, рекомендациями и статусом ответственного арендодателя.
У меня из тридцати квартир осталось «полторы». Их тоже планирую сдать в долгосрочную аренду до следующего сезона.
Мы взяли паузу. Квартиры стоят. «Ушла» одна из квартир, но мы даже не расстроились. Сейчас время сделать анализ, сократить издержки. Цены в посуточной аренде пробили дно — 650 рублей за ночь.
Почему малый бизнес уходит работать в онлайн
Если вы собираетесь вложиться в коммерческую недвижимость, то задайте несколько вопросов самому себе. Кто именно хочет снять вашу торговую площадь? Напишите на бумаге несколько сфер деятельности, компании которых заинтересовались бы в вашем предложении по аренде. А потом посмотрите, где они арендуют недвижимость и по какой цене.
Также узнайте, работают ли они удаленно. Постарайтесь узнать, много ли из них работали удаленно несколько лет назад. Вполне возможно, что вы наткнетесь на тренд — что данная сфера уходит в онлайн, и вы ей не так уж и нужны со своим помещением.
Также посмотрите на динамику в вашем районе. Если вы увидите, что арендаторы вокруг вас меняются каждые несколько месяцев, то подумайте, с чем это связано. В некоторых торговых центрах есть торговые островки, на которых продают свежевыжатый сок. Шутка состоит в том, что раз в полгода у них меняется дизайн — это невыгодный бизнес, люди закрывают предприятие, а потом на их место приходит человек, который делает то же самое. И он тоже теряет деньги, как и его предшественники.
Если бы бизнесмен изучил род деятельности и ошибки предыдущих предпринимателей, то понял бы бесперспективность своего бизнеса в данном месте. Не нужно быть таким же наивным.
Какие изменения ждут рынок коммерческой недвижимости в будущем
Современная коммерческая недвижимость стоит на пороге больших изменений. Это не значит, что она вдруг стала неактуальной и невыгодной. Просто больше люди не станут покупать, а потом спокойно сдавать непонятные каморки без ремонта и гнилыми оконными рамами. Как это можно было делать в нулевых годах. Расположение самого объекта недвижимости перестало играть такую большую роль — мало находиться в хорошем месте, нужно еще обладать и другими факторами.
В связи с этим остается сказать, что сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть очень осторожными. А каждый новый шаг должен быть продуманным, и изучаться с помощью экспертов. Ведь сдать в аренду теперь можно далеко не всё, а последующая перепродажа может и вовсе оказаться огромной головной болью.
Возвращение доходных домов
Мы уже рассказывали о том, что на данный момент в России идет строительство арендных домов, за реализацию которых отвечает ДОМ.РФ. В 2020 году некоторые из них уже вышли на рынок.
Если говорить об объемах, то на сегодняшний день госкорпорация инвестировала в 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и других городах на общую сумму 46,9 млрд руб. В переводе на единицы недвижимости – это около 9 тыс. квартир и апартаментов.
Современные арендные дома в России — это квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией, с ремонтом, меблировкой и бытовой техникой. Договора аренды заключаются также с юрлицом.
Масштабирование инициативы
Параллельно власти обсуждают возможность расширения практики «цивилизованной» аренды.
Так, например, президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предложила разработать стандарты проектного и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента доходных домов. Решением вопроса могут заняться Минстрой, ДОМ.РФ и Банк России. Для регионов подготовят методические рекомендации по созданию доступного наёмного жилья.
Дополнительно простимулировать частных инвесторов планируется через налоговые льготы. Застройщикам за реализацию подобных проектов будут предлагать земельные участки, особые условия при подключении к сетям.
Бюджетная поддержка даст юрлицам возможность опускать тарифы на аренду ниже рыночной – дисконт может достичь 70%, отмечает Косарева, ссылаясь на расчеты ведомства.
Вопросы к инициативе
Арендные дома должны стать прекрасной альтернативой существующему, практически нелегальному рынку. Но к «светлому будущему» есть несколько насущных вопросов.
Во-первых, самый важный – цены. Несмотря на представленные чиновниками расчеты, реальность такова, что, например, величина арендной платы в домах от ДОМ.РФ в Москве превышает среднерыночную на 25%. Аналогичную ситуацию прогнозируют и в Екатеринбурге, когда в 2023 году будет введен в эксплуатацию первый дом с квартирами в найм. Снижение стоимости приведет к падению доходов инвесторов, которые не готовы к убыткам.
Во-вторых, рынок озабочен формированием монополии. Институты развития, застройщики и банки способны полностью вытеснить частников и мелких участников рынка. Помимо арендодателей, которые уклоняются от налогов, пострадают и законопослушные собственники, а также те, для кого аренда – единственный источник доходов.
В-третьих, как реализуют инструмент доходных домов регионы? Не все готовы работать в этом направлении.
Напомним, что согласно планам Минстроя, к 2023 году в стране построят 30 млн. кв. м жилья под аренду.
Последствия для рынка
Как отреагирует рынок аренды на усиление надзора? Многие эксперты сходятся во мнении – конечно, повышением цен.
Таким образом, бремя налогообложения ляжет на плечи квартиросъемщиков, так как арендодатели просто заложат расходы по бюджетным отчислениям в тарифы.
Особое напряжение новые правила могут создать на фоне падения доходов россиян, которое усугубилось пандемией и ее последствиями.
Некоторые специалисты склонны считать, что резкого скачка стоимости арендного жилья в России не произойдет. Цены не могут вырасти на 12-15%, помешает баланс спроса и предложения, подчеркивают аналитики.
Отдельные вопросы вызывает план по созданию организации-контроллера и посредника – в таком случае на рынке может быть создана монополия некой госструктуры или аффилированной с госорганами компании.
Как арендодателей заставят проходить регистрацию?
Основной сложностью в создании единой информационной системы станет стимулирование собственников, сдающих квартиры в аренду, передавать свои данные в общую базу. При этом с технической стороны вопросов возникнуть не должно – в России уже действуют платформы, позволяющие различным ведомствам взаимодействовать и обмениваться информацией.
Прогнозируется, что в первое время арендодателям будет предложена низкая ставка налога, как минимум, не более 4-5%.
Напомним, что уже сейчас сдающие жилье в аренду могут получить статус самозанятых и платить в бюджет 4% от дохода вместо 13% НДФЛ.
Спустя некоторое время, после аккумулирования существенной базы собственников, власти могут пойти на увеличение налоговой ставки.
Кроме этого государство может стимулировать легализацию рынка через такие инструменты как, гарантии от неплатежей для арендодателей, страхование от досрочного расторжения договора в одностороннем порядке и др.
Почему падают цены на аренду? Арендный бизнес постепенно исчезает?
Культура снимать жилье из серии “shared economy” вместо покупать и так плохо приживалась в России, а теперь и вовсе уходит с появлением доступной ипотеки.
Сегодня ситуацию повторяется, но масштабы умножаем на 100. В итоге:
- снижение арендной ставки продолжится до конца 2022 года точно
- роста арендной ставки я бы не ожидала до 2025 года
- а там – и новый виток планового кризиса не за горами, а значит, опять спад.
- плюс не будем забывать, что пандемия сильно изменила рынок аренды из-за снижения внутренней миграции по РФ (приезжие, кто снимал жилье и работал, уехали на родину работать удаленно).
С другой стороны, конечно, все зависит от изначальной цели покупки.
- Если это было поспешное желание заработать – можно легко промахнуться.
- Если квартира куплена ребенку, который в ней пока не живет, то можно и подождать, пока он в нее заедет.
- Если сейчас кто-то насмотрелся стратегий сдачи недвижимости в аренду или начитался Роберта Кийосаки, то тоже далеко не самое лучшее время для покупки таких инвестиционных новостроек.
- Покупать апартаменты для сдачи в аренду в России – вовсе утопия, на мой взгляд.
Что подорожает после пандемии
Путешествия
По мнению представителей туриндустрии, текущий год уже сейчас можно объявить провальным: рынок просел на 80-90%, и такие убытки невозможно возместить за короткое время. Что касается 2021 года, то, как отмечает директор компании по индивидуальным турам «Туроператор Финам» Виктор Мархотин, россиянам нужно готовиться к резкому подорожанию путешествий. Это связано с тем, что отдыхающие, опасаясь рисковать деньгами, отказываются от заблаговременного бронирования туров. Такое поведение потребителей грозит операторам потерей значительной части дохода, вследствие чего они будут вынуждены увеличить стоимость услуг.
Мархотин считает, что в ближайшие полгода туризм будет доступен только обеспеченным людям, которые смогут свободно выделить 100-200 тыс. рублей на поездку за границу или российские курорты. По его прогнозу, восстановление рынка произойдет не ранее лета 2021 года, когда объем поездок увеличится на 40-50%.
Продукты питания
В сфере продуктов питания повышение цен в первую очередь коснется импортных товаров. По мнению директора «Руспродсоюза» Дмитрия Вострикова, в магазинах на 15-20% подорожают чай, кофе, какао, орехи, цитрусовые, бананы и экзотические фрукты. Это связано с тем, что перечисленные товары в основном поступают к нам из-за рубежа, а их стоимость растет пропорционально курсу доллара. Кроме того, возможны перебои с говядиной, свининой и замороженной рыбой, чья доля импорта на российском рынке составляет от 15% до 35%. Также на 10-15% могут увеличиться цены на некоторые хлебобулочные и макаронные изделия. Как отмечает вице-президент Российского зернового союза Александр Корбут, рост связан с подорожанием транспортировки зерна и муки. Впрочем, крупные торговые сети сообщили, что откажутся от наценки на социально значимые товары, к которым в том числе относится хлеб.
Лекарства
По мнению экспертов, в ближайшее время в России резко (до 30%) возрастет стоимость фармацевтической продукции, поскольку значительная доля препаратов либо импортируется, либо изготавливается из зарубежных субстанций. Президент «Лиги защитников пациентов» Александр Саверский утверждает, что из-за подорожания сырья фармкомпании не смогут придерживаться прошлых цен. На помощь покупателям может прийти правительство РФ, если чиновники компенсируют производителям часть затрат, однако, по словам эксперта, в нашей стране такой механизм не разработан. В данной ситуации россиянам остается закупаться препаратами впрок.
В еще более трудном положении могут оказаться граждане, которым требуются жизненно необходимые лекарственные препараты, утверждаемые правительством. Производители не имеют права повышать на них цену, поэтому, отмечает Саверский, эти товары могут вовсе исчезнуть из продажи, поскольку компании не станут работать себе в убыток.
Автомобили
В апреле 2020 года российский авторынок упал на 72%, в связи с чем большинство дилеров заявили о пересмотре стоимости машин. Директор аналитического агентства «Автостат» Сергей Целиков предполагает, что рост цен составит около 10% при условии, что курс валют будет колебаться на уровне 72-73 рублей за $1. При этом повышение будет постепенным: сначала дилеры отменят акции и скидки, а уже затем скорректируют прайс-листы. Эксперты считают, что во многом ситуация будет зависеть от кредитоспособности жителей каждого региона, а также от устойчивости посредников: компании с хорошей клиентской базой, не обремененные банковскими долгами, смогут на полгода «заморозить» стоимость транспортных средств.
Бытовая техника и электроника
На текущий момент российские ритейлеры стараются сохранять цены в разумных пределах, однако, как отмечают аналитики, силы торговых сетей на исходе. Заместитель руководителя информационно-аналитического центра «Альпари» Наталья Мильчакова предрекает рост стоимости бытовой техники (стиральные машины, микроволновые печи, кухонная утварь) и электроники (смартфоны, компьютеры, игровые приставки) на 20-30%. Причина кроется в том, что наша страна сильно зависит от импорта, который, к примеру, на рынке смартфонов составляет 90%. По ее мнению, потребители ощутят подорожание во втором полугодии, поскольку сейчас на складах хранится достаточное количество товаров. Аналогичной позиции придерживается аналитик Mobile Research Group Эльдар Муртазин: он считает, что после полного снятия ограничительных мер стоимость бытовой техники увеличится в течение одного месяца.
Пересмотр портфеля
С учетом обстоятельств многие компании сделали ставку на эконом-сегмент и всегда востребованные варианты вроде бюджетных квартир у метро, а от дорогих или требующих больших вложений типов жилья временно отказались.
Есть и те, кто воспринял кризис как удачный момент, чтобы пополнить портфель качественными предложениями из категории долгосрочного найма, так как многие собственники лишились постояльцев и стали искать возможности для восстановления пассивного дохода. Сейчас проще убедить собственника в сдаче жилья в субаренду для последующей пересдачи в краткосрок.
Также период вынужденной самоизоляции активно использовался для благоустройства и мелкого ремонта, на который обычно не хватало времени или сил. К моменту выхода из кризиса потенциальные арендаторы будут иметь обновленные и комфортные объекты.
Что будет дальше?
Многие, как и мы, понимают, что коронавирус раздут по непонятным причинам. Надеемся, спрос вернется с июня. Думаем, будут и командировочные, и туристы, ведь не все лишились доходов — госслужащие, медицинские работники и т.д. У нас медики забронировали квартиру на июнь для отдыха.
Конечно, гостей будет меньше, но и число предложений на рынке сократится.
Думаю, что карантин снимут в середине лета, а ситуация будет похожа на ту, которая бывает после новогодних праздников. Раскачиваться будем месяц–два, к осени народ попрет.
Думаю, к июлю псевдоэпидемия закончится, и снова начнем полноценно работать. Будем потихоньку восстанавливаться.
Командировочные редко снимают квартиры — они в основном останавливаются в отелях с завтраком и отчетными документами. А вот внутренний туризм в России сохранится. Это связано и с доступными ценами, и с закрытием границ, и со страхом заразиться в Европе и Азии. Я бы и сама с удовольствием куда-нибудь съездила — в Питер, например.
И еще один момент: вместо тех, кто сейчас выпадет с рынка посуточной аренды, после пандемии может появиться в разы больше новых игроков. Этот бизнес доступный и малозатратный. К тому же появится куча безработных, часть которых захочет снять квартиры под пересдачу.
Если спрос вернется, то за счет командировочных. Какое-то время туристы будут бояться путешествовать.
Прогнозы вещь неблагодарная. Чтобы их делать, нужно оперировать большими данными — мы же можем только надеяться. Информация поступает очень противоречивая, и неизвестно, какие решения примет правительство.
Честно говоря, не очень надеюсь на июнь, но если к этому времени все же появятся первые «ласточки», мы будем рады всем. Думаю, туристы должны поехать первыми, если не будет ограничений. Люди устали от заточения.
Вряд ли на рынке появится много новых игроков: спрос будет достаточно низким. Сентябрь и последующие месяцы могут стать неплохими, потому что летом будет обвал рынка, количество квартир уже резко упало. А люди все равно будут ездить и по работе, и на отдых: есть сферы, которые вообще не пострадали — многие IT-компании, например.
И еще: сейчас появились мошенники, есть опасность сдавать на одни сутки — могут всё вынести из квартиры, особенно если сдать гастарбайтерам.
После коронавируса на рынке могут появиться новые игроки, но шанс на это небольшой. Для такого бизнеса необходимы немалые деньги, а их у людей будет меньше. А по поводу мошенников согласна: слышала про кражу телевизора у одного нашего коллеги.
Если трезво оценивать ситуацию, то этот кризис — шанс очистить наш рынок от лишних участников. Коллегам, которые планируют и дальше работать в этой сфере, я бы посоветовала пересмотреть свой номерной фонд, сделать ремонт или вовсе избавиться от «уставших» квартир. Сейчас можно взять новые объекты по привлекательным ценам на своих условиях.
ВСЕ НА ВЫХОД ИЗ СЕРОЙ ЗОНЫ
Почему дикими темпами дорожает съемное жилье? Да по той же причине, что и прочие квадратные метры. Два года длится пандемия. Два года мало что строится. А люди продолжают рождаться, семьи нуждаются в дополнительной жилплощади. В поисках лучшей жизни и работы россияне стали чаще переезжать в крупные города и снимать жилье.
Количество разводов в этом году, согласно статистике Росстата, выросло почти в 4,5 раза. То есть людям нужно также куда-то разъезжаться, чтобы не мозолить друг другу глаза и не доводить до вспышек домашнего насилия. Дефицит жилья в России подстегивает спрос на арендное жилье.
Больше всего выросли в цене, как водится, однушки. В среднем стоимость месяца аренды такой квартиры в России сейчас составляет 23 тысячи рублей в месяц. Но, конечно, цены очень разные в зависимости от города и региона. Самый большой рост цен на арендное жилье и самый большой спрос на него показывает Москва.
Минстрой заявил о необходимости вывода рынка арендного жилья из тени. А то, мол, из-за низкой собираемости налогов с участников рынка съемного жилья госбюджет теряет 162 млрд рублей. К слову, госбюджет много из-за чего деньги теряет. Например, из-за вывоза капитала в офшоры Россия за последние 25 лет потеряла 750 млрд долларов, по подсчетам Bloomberg. А чистый вывоз капитала из РФ частным сектором за первые шесть месяцев этого года составил 28 млрд долларов, по данным Банка России. Да и крупнейшие торговые сети в стране – «Ашан», «Пятерочка», «Перекресток», «Магнит» и прочие – зарегистрированы кто в Нидерландах, кто во Франции, кто на Кипре. Часть налогов утекает по месту их прописки. Но деньги решили взыскать с самых «главных» тайных миллионеров: с тех, кто сдает внаем квартиру, и с тех, кто ее снимает.
Минстрой предлагает такие штрафы: за каждый расчет вне ГИС – от 500 до 2,5 тысячи рублей для физлиц и от 5 тысяч до 10 тысяч рублей для юрлиц. За «искажение информации» – 3-5 тысяч рублей для граждан и 30-50 тысяч рублей для компаний, причем за каждый выявленный случай. Поправки собираются внести в Кодекс об административных правонарушениях.
Контроль за рынком аренды
Планируется, что ни одна сделка по сдаче-аренде квартиры не будет заключаться без ее фиксации в реестре новой информационной системы учета договоров. При этом все собранные данные будут автоматически передаваться в налоговую.
Отмечается, что легализация арендного рынка – одна из целей федерального проекта «Жилье». В правительстве утверждают, для честных арендодателей будет создан благоприятный налоговый режим.
Основным плюсом инициативы для участников рынка называют дополнительную безопасность.
Как будет устроена новая система?
Конкретные меры власти еще не озвучили, но сообщается о ряде таких возможных нововведений, как:
– появление типового договор найма, защищающего права арендатора, – создание единого онлайн-реестра собственников, сдающих жилье в аренду, – создание госкомпании, которая будет выступать посредником между сторонами сделок, – определение размера штрафов за непредоставление данных о сдаче объекта в аренду, – создание черного списка собственников, уклоняющихся от налоговой ответственности.
Подразумевается, что контроль будет введен в регионах плавно с установлением переходного периода.
Представители риелторского сообщества уже скептически оценили планы государства.
Чего ждать от арендного рынка Петербурга в 2021 году
В 2021 году тенденции 2020 года продолжатся — рост цен на жилье и сокращение предложения в связи с переходом на эскроу-счета.
Порог входа на рынок аренды повышается. За первые три месяца 2021 года стоимость квартир в новостройках Петербурга выросла на 150-400 тыс. руб.: студии стоят около 3,7 млн руб., однокомнатные квартиры — в районе 5,5 млн руб., двухкомнатные — около 8 млн руб.
Цены на квартиры продолжают расти — в феврале средняя стоимость предложения выросла на 4%, к марту 2021 года арендные ставки плюс-минус вернулись к прежним цифрам. По словам экспертов, избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах — могут снова появиться проблемы с поиском квартиросъемщиков, а арендные ставки — снова скользнуть вниз. На наш взгляд, однозначных прогнозов в столь нестабильной макроэкономической ситуации делать нельзя.
Анализ рекламных бюджетов
Для многих участников рынка коронакризис стал поводом разобраться в эффективности каналов привлечения арендаторов. Компании старались перераспределить свои ресурсы на те инструменты, которые наиболее актуальны в этот период — профессиональное составление описаний объектов, тщательное заполнение календаря бронирований, улучшение качества и увеличение числа фотографий.
Также посуточники не пренебрегали перепозиционированием объектов. Например, сейчас актуальна работа из дома, поэтому компании стали предлагать квартиры не для проживания, а для организации рабочего места, где можно сосредоточиться на делах и не отвлекаться на семью и быт.
Стоит ли инвестировать сейчас в коммерческую недвижимость
Это конечно вопрос риторический. С одной стороны, нужно смотреть по ситуации. Ведь у кого-то сейчас есть деньги, и с ними нужно что-то делать. В акции вкладывать бывает страшно — прошлогодние фьючерсы на нефть в какой-то момент стоили отрицательную сумму, после такого веры в подобные инвестиции стало мало.
Про всё можно сказать, что возможно, будет коррекция, возможно, будет потом взлет, но это всё непредсказуемо
Недвижимость – это более консервативный инструмент, и здесь важно, какой стратегии придерживается инвестор. Если он хочет вложить деньги и получать пассивный доход, это одна ситуация
В любом случае здесь многое зависит от качества объекта.
Альтернативных инструментов для инвестирования в данный момент практически нет. Есть еще золото, но там мешает НДС, из-за которого при продаже золота тоже будут потери. При этом в необычном состоянии находится и офисная недвижимость.
В связи с тем, что многие компании переходят на «удаленку», есть большой вопрос, что с ней будет дальше. Будет ли она как-то трансформироваться или все останется по-прежнему. Конечно же, сейчас очень сложно говорить о том, какие будут арендные ставки в ближайшем будущем.
При этом если цель — сохранение денег, то недвижимость однозначно является хорошим инструментом для инвестиций. А если же заключается спекулятивная сделка, то и здесь риск будет просто огромный — ведь тренды предсказывать в нынешней ситуации довольно сложно.
Какая коммерческая недвижимость приносит прибыль даже в пандемию
Сегодня большую роль играет информация. Дело в том, что сейчас все охотятся за недооцененной ликвидной недвижимостью. И на сегодняшний день 66-67% всех активов мира сосредоточены в недвижимости. А за последние 10 лет процент соотношения инвестиций в недвижимость увеличился на 10-11%. И чем дольше будет сохраняться неопределенность в мировой экономике, тем выше будет этот процент.
Стоит понимать, что в нынешней ситуации есть проблемы только у тех, кто владеет не самой качественной коммерческой недвижимостью. И если с ней было не все в порядке еще до начала пандемии, то лучше точно не станет. А вот качественная коммерческая недвижимость с хорошим местоположением все равно будет приносить прибыль.
Снижение размера арендной платы
Если договориться с арендодателем о полном списании арендных платежей не удалось, вы все же можете рассчитывать на снижение их размера.
Вот как это можно сделать.
Изменить условия договора в суде. Общие правила статей 451, и 453 ГК РФ позволяют в судебном порядке менять условия договора, если после его заключения обстоятельства существенно и непредсказуемо изменились. Суды прибегают к этим статьям только в исключительных ситуациях, но пандемия — как раз исключительная ситуация.
У этих статей есть существенный недостаток: изменения в договоре, которые решил внести суд, начинают действовать только с даты вступления решения в законную силу. Имущественные споры в российских судах длятся не меньше двух-трех месяцев по простым делам, а более сложный процесс может затянуться и на полгода-год.
Снизить арендную плату можно, если после подписания договора существенно ухудшилось состояние арендованной вещи или условия, в которых ее использовали — например, изменился режим работы здания.
Но, как и в случае со встречными обязательствами, на практике суды могут связывать ухудшение условий использования со злонамеренными действиями арендодателя, а не с глобальными изменениями законодательства.
Раньше в судебной практике это встречалось реже, но сейчас все больше. Вот примеры:
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.07.2016;
- .
Воспользоваться мерами поддержки из-за пандемии. Пункт 3 статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ — это самый свежий документ, его приняли 1 апреля 2020 года, и он посвящен разным антикоронавирусным мерам, в том числе защите прав арендаторов.
Теперь есть правило: все арендаторы, которые не могли пользоваться помещениями из-за режима повышенной готовности, вправе требовать снижения размера арендной платы.
Закон не объясняет, с какого момента арендная плата должна уменьшиться и насколько существенно. Частично на эти вопросы ответил Верховный суд РФ в пятом вопросе Обзора № 2:
Размер арендной платы снижается с момента, когда пользоваться имуществом стало невозможно. Если работу парикмахерских запретили с 28 марта 2020 года, то требовать снижения платежей арендатор может с 28 марта. И сделать это можно до сих пор, но лучше не затягивать.
Стороны договора должны сами решить, на какую сумму снизятся платежи. Если стороны не договорятся, суд должен исходить из размера, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». То есть арендатору, отстаивающему в суде свою правоту, придется провести что-то вроде небольшого исследования рынка: если для всех окрестных кофеен арендная плата снизилась в среднем на 30%, то и для своей кофейни можно добиваться аналогичного снижения. При этом арендатор может обратиться за помощью к риелтору или к независимому оценщику.
Арендодателям обещают налоговые льготы, если они дадут своим арендаторам достойную скидку. Например, в Москве — это снижение арендной ставки не менее 50%, плюс есть дополнительные требования.
Правительство Москвы выделило 13,2 млрд рублей на поддержку тех арендодателей, которые снизят платежи для пострадавших от пандемии арендаторов
