Экономические отличия
2.1 Цены
Квартиры стоят дороже, чем апартаменты, так как девелопер жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации.
Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба прибыли. 2.2 Налоги
Налог на имущество
Налог на имущество собственников квартир рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Площадь квартиры умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем на ставку налога. Ставка налога на имущество в отношении жилых помещений устанавливается в каждом регионе решением местных властей. В Москве она составляет 0,1%.
Собственники апартаментов также должны платить имущественный налог, который, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%. В октябре 2016 года Мосгордума приняла изменения в Законе о налоге на имущество физлиц в Москве. Теперь минимальный размер ставки для всех видов данного типа недвижимости устанавливается в размере 0,5%, но только для апартаментов площадью до 300 кв. м. и с кадастровой стоимостью, не превышающей 300 млн рублей. Для объектов, которые выходят за установленные пределы размера и цены, ставка имущественного налога сохраняется на уровне 2%.
Налоговые вычеты и льготы
При исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 кв. м – для комнат, 20 кв. м – для квартиры и 50 кв. м – для дома. То есть налогооблагаемая база будет равна площади квартиры минус 20 кв. м. Кроме того, законом предусмотрены льготы для 15 категорий граждан, которые освобождены от налогообложения.
Также при покупке и продаже квартиры, собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц (НДФЛ). В случае покупки жилья максимальный размер возврата достигает 2-3 млн рублей, а при продаже – 1 млн рублей.
Налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не только не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. м.), но и вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке апартаментов.
Земельный налог
До 2015 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.
Собственники апартаментов, как и собственники других помещений в любом здании, также имеют право на долю земельного участка, на котором расположено это здание. В связи с этим они обязаны платить налог на землю. Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов. В Москве данная ставка равна 1,5%.
2.3 Коммунальные услуги
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам для потребителей, установленным поставщиком воды, электричества и тепла. Уровень этих тарифов определяют власти в соответствии с законодательством РФ о регулировании цен.
Как правило, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышенный коэффициент. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение – 8%, на тепло – 25%, на электричество – 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком коммуналки.
Покупать или нет
Даже из минусов такой формы собственности можно сделать плюсы, если правильно распорядиться имуществом. Дело в том, что объекты подобного типа относятся к коммерческой собственности, предназначенные для любых целей. Хотя по функционалу помещения не уступают квартире, по адресу такой собственности можно открывать офисы и регистрировать юрлица.
При желании человек организует собственное предприятие по адресу расположения недвижимости, нисколько не заботясь о необходимости арендовать или покупать офис. Стоимость офиса гораздо ниже, чем при покупке другого вида собственности коммерческого типа.
Коммерческое жилье – оптимальный вариант для инвестиций с целью последующих заработков на аренде. При надлежащем оформлении помещения могут эксплуатироваться без риска проблем с соседями или полицией. Закон, допуская коммерческое использование, освобождает от обязанности соблюдения правил проживания в обычном жилом доме.
В силу различий в важнейших юридических нюансах апартаменты, заменяя функционал квартиры, не будут считаться жилой собственностью. И однозначного ответа о целесообразности выбора в пользу коммерческого объекта не существует. Принимать решение покупатель должен, основываясь на собственных потребностях и дальнейших планов по использованию помещений.
В видео рассказывается про пять основных отличий. Консультирует: «Бюро недвижимости Зыряновой».
https://youtube.com/watch?v=D54HvSzzRz4%3F
2021 zakon-dostupno.ru
Что такое апартаменты
На рынке недвижимости России понятие «,апартаменты», появилось относительно недавно. Принято считать, что подобным термином называют элитную квартиру, однако законодательство определяет его совершенно иначе.
По закону, чтобы недвижимость считалось апарт-зданием, ее площадь должна быть свыше 40 квадратов. При этом обязательно наличие санузла и кухни.
Апартаменты— что это такое по законодательству, рассказывает эксперт в области недвижимости:
https://youtube.com/watch?v=V52XpdCat14%27
Юридический статус
Законодательство довольно скудно расшифровывает это понятие. В 2011 году был издан приказ Министерства спорта № 35, который запрещает рассматривать апартаменты в качестве отдельного вида недвижимости. Если руководствоваться актом, то подобная недвижимость — это комфортабельный номер в любом из средств размещения.
На практике специалисты выделяют 4 типа подобной недвижимости:
- сами апартаменты,
- сервисные (например, ),
- апарт-отели,
- кондо-отели.
Первые три вида помещений, как правило, сдаются в краткосрочную аренду. В них должно быть обеспечено гостиничное обслуживание и предоставлены комфортабельные условия для жизни. Кондо-отели предназначены для приобретения их в качестве недвижимости.
Типу недвижимости
В соответствии с законодательством апартаменты оформляются в качестве недвижимости нежилого класса, то есть по статусу они аналогичны магазинам, офисам и складским помещениям. Из этого вытекает ряд особенностей, которые отличают их от обычной квартиры.
Частые вопросы
Что такое апартаменты и в чем их отличие от квартиры?
+
Апартаменты – это коммерческая нежилая недвижимость. Как правило, их используют для предпринимательских целей. Но, из-за низкой цены, такие объекты могут покупать для постоянного проживания. От квартиры они отличаются правовым статусом, а также некоторыми другими нюансами.
Что значит купить апартаменты, а не квартиру?
+
Купить апартаменты означает заключить сделку купли продажи, предметом которой выступает коммерческая недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания. Несмотря на то, что апартаменты не являются полноценным жильем, некоторые граждане приобретают такие объекты вместо квартир.
В чем выгода при покупке апартаментов
Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.
Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.
Инвестиции. Апартамент не всегда покупают для жизни. Можно сдавать его и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе — с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.
Чем апартаменты отличаются от квартир
| Квартира | Апартаменты | |
|---|---|---|
| Назначение | Жилое | Нежилое |
| Законодательство | Жилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищен | Нет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно |
| Управление домом | По жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домом | УК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения |
| Социальная инфраструктура | Должна быть по закону за счет застройщика или государства | На усмотрение застройщика |
| Технические требования к зданиям и помещениям | По гостам, снипам и под контролем государства | Нет жестких требований |
| Взыскание на единственное жилье | Невозможно (исключение — ипотека) | Возможно |
| Регистрация | Постоянная по месту жительства, бессрочно | Временная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления |
| Коммунальные платежи | Тарифы под контролем государства, способы начисления — тоже | На усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов |
| Налог на имущество | 0,1% | 0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных |
| Капремонт | Нужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фонда | Обязательных взносов нет, капремонт за счет собственников |
| Вычет по налогу на имущество | 20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетом | Нет |
| Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам | Положены: каждый супруг может вернуть до 650 000 Р НДФЛ | Нет |
| Ипотека с господдержкой | Семейная ипотека под 6% при рождении второго или третьего ребенка с 2018 года; при рождении первого с 2020 года; при наличии двух и более детей с 2023 года | Нет |
| Материнский капитал | Можно использовать 589 500 Р | Нет |
Назначение
Квартира
Жилое
Апартаменты
Нежилое
Законодательство
Квартира
Жилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищен
Апартаменты
Нет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно
Управление домом
Квартира
По жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домом
Апартаменты
УК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения
Социальная инфраструктура
Квартира
Должна быть по закону за счет застройщика или государства
Апартаменты
На усмотрение застройщика
Технические требования к зданиям и помещениям
Квартира
По гостам, снипам и под контролем государства
Апартаменты
Нет жестких требований
Взыскание на единственное жилье
Квартира
Невозможно (исключение — ипотека)
Апартаменты
Возможно
Регистрация
Квартира
Постоянная по месту жительства, бессрочно
Апартаменты
Временная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления
Коммунальные платежи
Квартира
Тарифы под контролем государства, способы начисления — тоже
Апартаменты
На усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов
Налог на имущество
Квартира
0,1%
Апартаменты
0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных
Капремонт
Квартира
Нужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фонда
Апартаменты
Обязательных взносов нет, капремонт за счет собственников
Вычет по налогу на имущество
Квартира
20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетом
Апартаменты
Нет
Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам
Квартира
Положены: каждый супруг может вернуть до 650 000 Р НДФЛ
Апартаменты
Нет
Ипотека с господдержкой
Квартира
Семейная ипотека под 6% при рождении второго или третьего ребенка с 2018 года; при рождении первого с 2020 года; при наличии двух и более детей с 2023 года
Апартаменты
Нет
Материнский капитал
Квартира
Можно использовать 589 500 Р
Апартаменты
Нет
Плюсы и минусы
Как и у любого другого сегмента недвижимости, апартаменты имеют свои плюсы и минусы. В качестве несомненных плюсов можно выделить:
- Сервис. Они обычно находятся в элитных домах, оснащённых камерами видеонаблюдения, охраняемой парковкой, территория дома полностью огорожена. В некоторых комплексах даже есть свой собственный бассейн, тренажёрный зал, и услуги горничной;
- Соседи. Позволить себе содержать апартаменты может не каждый. А значит, соседями хозяина апартов будут успешные и воспитанные люди;
- Цена. На рынке недвижимости стоят дешевле аналогичных квартир;
- Расположение. Поскольку строятся на землях, не предназначенных для ИЖС, то скорее всего, дом будет находиться в районе с развитой инфраструктурой, например в центре, или близ набережной;
- Нежилой статус. Такой вид недвижимости невозможно зарегистрировать как жилое помещение, но можно оформить как офис. Людям с профессиями психолога, репетитора, консультанта будет очень удобно вести свой бизнес, не выходя из дома.
Из минусов можно отметить:
- отсутствие постоянной регистрации. Но, как уже упоминалось, сложность заключается только в необходимости каждые 5 лет продлевать временную регистрацию;
- повышенный налог на имущество физических лиц;
- крупные коммунальные платежи;
- при покупке и продаже апартаментов нельзя оформить налоговые вычеты, которые предоставляются при сделках с жилой недвижимостью;
- не подходят под программы материнского капитала, их нельзя купить, используя жилищные сертификаты и субсидии;
- поскольку это нежилое помещение, то застройщика не обязывают строить рядом с домом школы, садики и больницы. Велика вероятность, что добираться до них придётся в соседний район;
- операции по сделкам с апартаментами подлежат обязательному обложению НДС.
Не смотря на все плюсы и минусы, это остается привлекательным видом жилья.
Апартаменты и квартира: в чем разница
Отличие 1
О нем мы говорили выше, но акцентируем ваше внимание еще раз. Апартаменты юридически оформляются так же, как магазины, офисы и складские помещения, поскольку это часть нежилого фонда. Квартиры, напротив, — жилой фонд
Ниже — обстоятельства, которые вытекают из этого
Квартиры, напротив, — жилой фонд. Ниже — обстоятельства, которые вытекают из этого.
Отличие 2
В квартире вы можете прописаться, а в апартаментах — нет. Даже временную регистрацию вам получится оформить с трудом. Соответственно вы не сможете ни сделать ИНН, ни открыть счет в банке, ни прикрепиться к государственной поликлинике, ни отдать ребенка в садик и многое другое.
Отличие 3
Когда строят многоквартирные дома, застройщик обязан обеспечить будущих жильцов всей необходимой инфраструктурой: школами, детскими садами, дорогами и т. д. В случае апартаментов к зданию никакого социального приложения не гарантируется.
Отличие 4
Российское законодательство ставит своей целью защитить покупателя квартиры от рисков (банкротства застройщика, замораживание стройки, финансовых махинаций), поэтому ужесточает требования к строительным компаниям. Например, с 2019 года полностью запрещена долевая застройка. То есть вкладываться в «котлован», как раньше, нельзя.
Отличие 5
Покупка и продажа недвижимости облагается налогами. В случае апартаментов они будут выше (как у коммерческого помещения) — от 0,5 до 2% (в среднем 1%). В квартирах вы платите от 0,1% до 2%, но с вычетом по метражу: минус 10 квадратных метров — для комнаты, минус 20 квадратных метров — для квартиры.
Отличие 6
Коммунальные услуги в апартаментах также придется оплачивать по повышенной ставке. В коммерческие помещения вода, отопление, электричество поступает с учетом налога на добавленную стоимость. Разница с платежами в квартире получается 10-18%.
Отличие 7
Несмотря на отсутствие инфраструктуры у дома с апартаментами, апарт-отели имеют много плюсов для комфортного проживания. Почти всегда в гостиничных комплексах есть салоны красоты, спа-центры, продуктовые магазины и тренажерные залы.
Отличие 8
Апартаменты располагаются в административных помещениях, и поэтому охраняются. Также, как правило, в комплексе всегда имеется рессепш, где вам помогут решить многие вопросы. Другим немаловажным фактом являются особые требования к пожарной безопасности у коммерческих помещений: во всех апартаментах усилена система оповещения, например, имеются громкоговорители.
Отличие 9
Психологический аспект инвестирования также важен в оценке недвижимости. Бывает, что вести бизнес по аренде квартир гораздо труднее, поскольку процесс может усложниться недовольством соседей из-за регулярного присутствия незнакомых людей. Тем более в Госдуме уже рассматривается законопроект по ликвидации «частных» гостиниц. В апартаментах такое вряд ли может произойти, так как этот тип недвижимости активно используется для бизнеса.
Отличие 10
Самое главное преимущество апартаментов — их цена. Она ниже, чем у аналогичных квартир, на 25-30%. В Санкт-Петербурге хорошие апартаменты в шаговой доступности от метро будут стоить в пределах 2,5-3 миллионов рублей.
Квартира | Апартаменты |
Средняя цена | |
4 миллиона | 2,5 миллиона |
Налоги | |
От 0,1% | От 0,5% |
Инфраструктура | |
Гарантирована | Не гарантирована |
Среднее значение коммунальных платежей за месяц | |
3000 рублей | 4000 рублей |
Государственная защита от недобросовестного застройщика | |
Да | Нет |
Повышенные требования к безопасности дома | |
Нет | Да |
Что лучше покупать
Для личного проживания лучше покупать квартиру, для сдачи в аренду — апартаменты, считает Алексей Давыдов, инвестор в недвижимость, соучредитель УК «ДАЛИ»:
«Это общее правило, из которого бывают и исключения: в последнее время на рынке появляется много качественных комплексов с апартаментами, которые можно также покупать для личного проживания».
«Если покупатель не планирует постоянно проживать в апартаментах, то это хороший вариант, позволяющий сэкономить на цене покупки, — говорит Владимир Кузнецов. — Многие комплексы апартаментов удобны благодаря своему расположению, такая покупка может стать выгодным вложением».
Появление выгодных ипотечных программ и льготных кредитов на покупку жилья спровоцировало снижение спроса на апартаменты.
«Спрос на апартаменты значительно ниже спроса на квартиры — составляет примерно 10% от общего спроса на жилье, но держится уже продолжительное время, — говорит Алексей Давыдов. — Хотя в последнее время наблюдается одновременно две тенденции: спрос на апартаменты немного снижается, а их предложение на рынке — растет. При этом покупают апартаменты чаще в инвестиционных целях — для получения дохода от аренды самостоятельно или через управляющую компанию».
Сколько стоят апартаменты при аренде помещений
При аренде апартаментов ценник будет чуть выше, чем у обычных квартир, примерно на 20%. Связано это с тем, что они располагаются в престижных районах, где жилой собственности практически нет. Но это на руку тем, кто работает в этом районе и не желает тратить несколько часов на дорогу до дома. Кто живёт или жил в больших городах, поймёт, что в некоторых случаях лучше приплатить за аренду жилья и добираться домой с большим удобством, чем тратить те же деньги на проезд (бензин) + стоять в пробках и просыпаться ни свет, ни заря, чтобы не опоздать на работу.
К тому же все коммунальные платежи будут выше, а получить прописку будет невозможно. Конечно, если вопрос денег и прописки не интересует, как и покупка этой недвижимости, то аренда для арендодателя ничем отличаться не будет от аренды квартиры. В этом видео вы найдёте полезные советы о том, как правильно выбрать апартаменты и чем они отличаются от квартиры
Watch this video on YouTube
Если у вас есть собственный взгляд на этот вопрос, или вы сталкивались с оформлением документов на апартаменты, расскажите об этом другим читателям нашего онлайн-журнала.
Предыдущая ПланировкиДом или многоуровневая квартира? Таунхаус − что это такое и насколько это выгодно
Следующая ПланировкиИз прозы в жизнь: фото домов с мезонином в современном мире
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент. для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.
Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.
при покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.
Вычет за покупку квартиры и апартамента
| Квартира | Апартамент | |
|---|---|---|
| Общая стоимость | 7 200 000 Р | 7 200 000 Р |
| Первоначальный взнос | 4 000 000 Р | 4 000 000 Р |
| Кредит от банка | 3 200 000 Р | 3 200 000 Р |
| Проценты по ипотеке | 3 000 000 Р | 3 000 000 Р |
| Вычет при покупке обоим супругам | 4 000 000 Р | 0 Р |
| Вычет по процентам одному из супругов | 3 000 000 Р | 0 Р |
| Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета | 910 000 Р | 0 Р |
Общая стоимость
Квартира
7 200 000 Р
Апартамент
7 200 000 Р
Первоначальный взнос
Квартира
4 000 000 Р
Апартамент
4 000 000 Р
Кредит от банка
Квартира
3 200 000 Р
Апартамент
3 200 000 Р
Проценты по ипотеке
Квартира
3 000 000 Р
Апартамент
3 000 000 Р
Вычет при покупке обоим супругам
Квартира
4 000 000 Р
Апартамент
0 Р
Вычет по процентам одному из супругов
Квартира
3 000 000 Р
Апартамент
0 Р
Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета
Квартира
910 000 Р
Апартамент
0 Р
Апартаменты и квартира – главные отличия
Так чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты относятся к нежилому фонду и могут находиться даже на территории офисных торговых центров, в то время, как квартира — жилищный фонд. Однако, объединяет эти две категории недвижимости одно – они действительно предназначены для проживания!
Понятие квартиры четко регламентировано законом – это недвижимость для проживания людей, которая должна соответствовать всем строительным СНИПам, а также санитарным и пожарным нормам.
Понятие апартаментов российским законодательством не закреплено. Указано лишь, что они должны состоять из не менее, чем двух жилых комнат, кухни и обязательное условие – общая площадь помещения более 40 кв.м.
| Апартаменты | Квартира |
| Нежилой фонд | Жилой фонд |
| Минимальная площадь — от 40 кв.м. | Минимальная площадь не определена |
| Минимум 2 жилых комнаты | Минимум 1 жилая комната |
| Возможность постоянного проживания | Возможность постоянного проживания |
| Возможность временной регистрации на 5 лет | Возможность постоянной/временной регистрации |
| Повышенный налог на имущество | Обычный налог на имущество |
| Роскошный интерьер с современной техникой | Обычный ремонт в зависимости от пожеланий владельца |
| Развитая инфраструктура в ближайшем расположении | Инфраструктура зависит от статуса дома. Впрочем, ее может и не быть вообще. |
| Уборка производится обычно персоналом | Уборкой занимается владелец и его семья |
