Столичные арендаторы готовятся к открытию торговых площадок

Открытие ИКЕИ 10 мая 2022 года для обмена и возврата товаров

После 10 мая 2022 года ИКЕА откроет магазины для россиян, которые хотят обменять или вернуть ранее приобретенные товары, а также получить денежные средства за подарочные сертификаты.

У потребителей по прежнему не будет возможности купить товары IKEA. Однако можно будет сдать или заменить товар. В шведской компании подчеркнули, что выполнят все свои обязательства перед россиянами, поэтому в магазинах IKEA продолжают работу отделы по обмену и сдаче товаров. В майские праздники они не работают. Однако уже 10 мая IKEA возобновит прием товаров для обмена или возврата.

Также с 10 мая 2022 года российские покупатели получат возможность вернуть денежные средства за ранее приобретенные подарочные карты, если они были не использованы или использованы частично. Для этого потребуется прийти в магазин IKEA с паспортом

При этом в компании обратили внимание на то, что срок действия подарочных сертификатов продлили. Следовательно, можно не возвращать средства сейчас, а дождаться открытия магазинов

Могут ли россияне купить товары ИКЕА?

Воспользоваться этим способом можно при наличии карты, которую иностранные интернет-площадки примут к заказу. К тому же покупатели переплачивают примерно 10% от суммы заказа за сложную логистику.

Верьте в успех

Бывают единичные случаи, когда местная компания арендует большую площадь и становится чуть ли не трафикообразующими арендатором. Такой рост требует от локальных брендов многолетней тяжелой работы.

Чаще всего подобного успеха достигают предприниматели из сферы общепита. Из одной небольшой точки они вырастают в успешную ресторанную сеть в рамках одного города и начинают развиваться в других регионах.

Среди региональных компаний также есть примеры стремительного развития в категории развлечений — до форматов крупных развлекательных центров.

Пандемия повлияла на оффлайн-ритейл не лучшим образом — прежде всего сказалось падение трафика и, как следствие, продаж всех арендаторов торговых центров.

Я очень рада, что сейчас ситуация понемногу стабилизируется, и по нашему портфелю проектов мы видим, что практически все арендаторы начинают прирастать по оборотам и показывать положительную динамику. Чувствуется, что рынок оживает, и это не может не радовать!

Это подходящий момент для предпринимателей, чтобы попробовать свои силы в крупном проекте. Главное — учиться на чужих ошибках и ясно понимать цели своего бизнеса.

Фото на обложке: unsplash.com

Как поменялся трафик в торговых центрах

Аналитики утверждают, что трафик в торговых центрах и торгово-развлекательных комплексах еще не достиг допандемийных значений. В ближайшие месяцы ожидается, что он снизится еще на 10–15 %, а уже к концу 2022 года — до 25 %. Соответственно, и заработка будет меньше, выручка уменьшится до 30–50 %. Нам не надо быть серьезным экспертом, чтобы проверять эти данные, — достаточно взглянуть на свободные залы крупных ТЦ. Предприниматель и владелица сети магазинов корейской косметики Анастасия Полянская отмечает огромное падение трафика, и это заметно не только по финансовым показателям, но и невооруженным глазом продавцов. Даже в самый час пик парковка торговых центров достаточно пустая. Выручка торговых точек предпринимательницы в ТЦ на данный момент упала примерно на 30 %.

Анастасия Полянская, предприниматель, блогер, эксперт по развитию бизнеса и личного потенциала:

— Так или иначе, сейчас мы наблюдаем даже еще большее падение трафика, чем в периоды пандемийных ограничений. Это связано и с уходом брендов, например, торговый центр «Галерея Чижова» в Воронеже очень сильно завязан на якорных арендаторах, таких как Zara, Uniqlo, Stradivarius, Pull & Bear, Oysho.

Горожане знают, что в центре города данные магазины представлены только в этом торговом центре, они и привлекали большое количество посетителей.

Разновидности торговых центров и почему это важно

Условно островки различаются на те, что размещены в бизнес-центрах, и те, что находятся в торговых центрах. В зависимости от расположения, определяется вид товаров или услуг, которые будут там продаваться.

Стоит принять во внимание специфику поведения посетителей центров. В БЦ клерки, бизнесмены и их клиенты вряд ли заинтересуются фейерверками и косметикой, а в ТРЦ газетный киоск будет грустно стоять посреди шумной толпы детишек

В БЦ наиболее актуальны:

• пекарня, кондитерская, кофейная или чайная точка,
• газетный киоск,
• фотосалон, распечатка и копирование документов,
• магазин табачных изделий,
• продажа мелкой бытовой техники.

Следует отметить, что торговые центры также можно разделить на несколько видов:

• универсальные, в которых продаются разнообразные товары;
• специализированные, где продаются товары одной категории: авто-мото, бытовая техника, мебель и т. д.;
• торгово-развлекательные центры.

В ТЦ наибольшим спросом пользуются:

• всё те же пекарня, кондитерская, кофейная или чайная точка,
• магазин табачных изделий,
• продажа мелкой бытовой техники,
• фейерверки,
• сувениры, подарки и подарочная упаковка,
• парфюмерия и косметика,
• ювелирные изделия, часы,
• товары для домашних питомцев,
• маникюрные и парикмахерские услуги,
• массажные кресла.

Учитывая приведенную выше квалификацию, можно подобрать несколько вариантов торговых площадок, которые лучше подойдут для выбранного товара или услуги. Подбирать лучше на практике — буквально обойти центры и оценить, что уже стоит там и какова активность вокруг островков.

Евгений Секисов, основатель федеральной сети детских игрушек Kids Toys: «Надо обойти все торговые центры в своем городе, посмотреть, какие островки стоят и что они там продают, какие фишки и акции используют для переманивания клиентов, узнать все о конкурентах».

Трафик казнить нельзя помиловать

Вряд ли кто-то возьмет сейчас на себя ответственность с точностью до рубля делать прогнозы, тем более бизнесу. Будущее торговых центров в результате ухода крупных брендов кажется достаточно туманным, рассуждают эксперты Финтолка.

Главное решение, которое арендаторы предлагают владельцам ТЦ, — это снижение арендной ставки в связи с изменением трафика. Будет трафик выше — можно будет поднять. Переговоры подобного рода шли еще в пандемийную эпоху и кое-где в России увенчивались успехом.

Что касается начинающих предпринимателей — им лучше пока не входить в новое бизнес-партнерство с торговыми центрами. Потому что, как правило, в случае с новичками управляющие ТЦ не проявляют гибкости в арендных ставках и скидках. С крупными ТЦ вообще любые переговоры происходят достаточно болезненно, ибо у них огромные расходы на содержание здания и помещений.

Чем продавцам привлекать покупателей

Проблемы свалились не только на владельцев торговых точек, но и на покупателей: магазины отменили программы лояльности, бонусы и всякие-разные плюшки для клиентов, а покупатели чувствуют, как это все отражается на кошельке. Урвать товар по суперцене больше не получится?

Для сохранения старых клиентов и привлечения новых маркетологи советуют с ними говорить. Например, в соцсетях. Ведь, в конце концов, ушли одни социальные сети — остались другие. Поэтому стоит обновить информацию о работе магазина, вести новостной аккаунт, да и вообще запустить все возможные рекламные каналы. Меняться и перестраиваться надо быстро, в том числе и персоналу.

В отсутствии акций есть и определенный профит для бизнеса — за это время поставщики могут пересмотреть логистику. Пустых полок и ажиотажа не будет, товар сохранится, так как он дорогой. Но со временем скидки и акции все равно вернутся, обещают эксперты Финтолка.

Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)

Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.

Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.

Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.

Среди причин повышенного спроса Шлома называет:

1. отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
2. снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
3. рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
4. страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.

Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.

Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.

Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний

На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть

В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Новые и старые форматы

«РеалЪ» намерен развивать четыре новых торговых формата, три из которых уже представлены в сети. Первый формат — это магазины площадью от 800 м2 с собственным производством готовых блюд и расширенной зоной по продаже овощей и свежего мяса. Второй — магазины в формате «у дома» размером от 300 до 800 м2. Третий — магазины площадью от 200 до 300 м2.

Принципиально новым форматом станут только мини-магазины в бизнес-центрах. Появление таких точек продаж стало возможным после того, как ГК «РеалЪ» в конце прошлого года приобрела сеть «Минута маркет» у Владимира Сенькина, бывшего топ-менеджера ретейлера «Лента», развивающего сейчас сеть StopExpress.

«Минута маркет» включает около 20 магазинов импульсных покупок (напитки, кулинария, снеки) в офисных комплексах Петербурга. Выручка сети в 2019 году превысила 300 млн рублей, а в 2020 году из-за ковидных ограничений она упала до 109 млн рублей (по данным ресурса «Картотека.ру»).

«Если ориентироваться на то, как оценивается стоимость публичных компаний, работающих в сегменте продовольственной торговли, то цена сделки по приобретению сети «Минута маркет» могла составить около 60 млн рублей», — комментирует глава аналитического отдела УК «ЛМС» Дмитрий Кумановский.

Александр Мышинский сообщил, что в ближайшее время «Минута маркеты» будут переименованы в магазины «РеалЪ». При этом их концепция останется прежней.

Офисный рынок: драмы больше нет

Страхи и тревоги в начале года, вызванные заявлениями большинства иностранных арендаторов об уходе с российского рынка, не оправдались. Согласно прогнозам, могло освободиться до 20–25% офисных помещений. В действительности к концу 2022 года уровень вакантных офисных площадей в классе А приближается лишь к 14% (данные NF Group — ex-Knight Frank Russia).

Объем офисных площадей, которые занимаются зарубежными резидентами, оценивается всего в 500–700 тыс. кв. м, напоминает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Действительно, значительное количество западных компаний объявило об уходе с российского рынка, но большинство из них передало активы локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников. Поэтому офисы освободились лишь частично.

Низкий уровень ввода новых офисов

В отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн кв. м офисов (впрочем, впоследствии это привело к рекордной вакантности), в этом году ввод офисных площадей будет более чем скромным. По предварительным прогнозам, он составит 280–300 тыс. кв. м.

Для сравнения: в прошлом году было введено 587,4 тыс. кв. м офисных площадей. Новое строительство за три квартала 2022 года меньше аналогичного показателя 2021-го на 59%. «Но на индикатор прошлого года повлиял рекордный ввод крупных build-to-suit проектов», — уточняет Татьяна Дивина, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).

В уходящем году разрешение на ввод получали объекты, которые до начала кризиса находились в высокой стадии готовности. По словам Марии Зиминой, начинать новое строительство в условиях неопределенности девелоперы считают нецелесообразным.

Спрос на офисы сокращается

В современных условиях немногие компании собираются расширять занимаемые площади. Неудивительно, что объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2022-го на офисном рынке Москвы, сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 216 тыс. кв. м.

За три квартала 2022 года показатель на 26% ниже, чем в 2021-м. «Даже учитывая традиционно высокую активность IV квартала, объем спроса по итогам года не превысит отметки 1 млн кв. м», — считает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.

Вакантность офисных площадей растет

Весь год на офисном рынке наблюдался рост вакантных площадей. Он был связан как с уходом западных арендаторов, так и с оптимизацией затрат арендаторов.

К концу года доля вакантных помещений на офисном рынке Москвы предположительно достигнет 13–14% в классе А (с начала года показатель увеличился на 3,5–4,5 п. п.) и 7–7,5% — в классе B (с начала года — +1,4–1,9 п. п.), подсчитали в NF Group.

В офисном сегменте Санкт-Петербурга уровень вакантных площадей в IV квартале 2022 года приблизился к 12,6%, что в абсолютном выражении составляет 593 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей в классе А увеличился на 7,5 п. п. и составляет 16,7%. Вакантность в классе В/В+ составляет 11,3%, комментирует Вероника Чаканова, партнер, директор офисной группы IPG.Estate.

Арендные ставки на офисы идут на снижение

Несмотря на тот факт, что ряд западных арендаторов заявил об уходе из Москвы, ставки аренды на офисы… практически не изменились. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды варьировалась в пределах 1–2%.

На конец сентября ставки в премиальных зданиях были равны в среднем 46,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в зданиях класса А в центральном деловом районе — 41,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год и в целом по Москве — 26,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе В+ — 16,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (по данным IBC Real Estate).

Екатерина Ногай полагает, что дальнейшая динамика арендных ставок будет зависеть от качества и позиционирования объектов, их локации и запаса финансовой прочности каждого собственника. По итогам 2022 года ставки аренды покажут снижение в диапазоне 5%, а минимального значения достигнут в 2023 году.

В Санкт-Петербурге уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился, соглашается Вероника Чаканова, но подчеркивает, что сделки закрываются по ставкам, которые на 15–20% ниже заявленных.

Некоторые девелоперы готовы начинать новые проекты

Примечательно, что, несмотря на сократившиеся объемы ввода офисных площадей в эксплуатацию, девелоперы готовы начинать новые проекты — правда, пока на стадии формирования документации и проектирования зданий. Также растет количество проектов, которые будут реализованы в формате build-to-suit — при наличии интересанта, готового заключать предварительный договор аренды, отмечают в Nikoliers.

Магазин как место отдыха

Напомню, что происходило в прошлом году. Во-первых, сетевые магазины стали друг за другом обновлять свои гипермаркеты. Это сделали «Лента», «АШАН», «Пятерочка», «Магнит», «Перекресток» и другие. Такая стремительность обновления обусловлена тем, что привычный образ магазинов-складов с минимальным уровнем комфорта все меньше устраивает покупателей. Людям нужен не магазин, а функциональное пространство, где можно продуктивно и с комфортом провести время: выпить кофе со свежей выпечкой, организовать деловую встречу и даже попросить на месте приготовить что-нибудь из только что купленных продуктов.

Порядок размещения нестационарных торговых объектов

Если предприниматель хочет разместить НТО на государственной земле, он должен заключить договор с органом государственной власти в соответствии со схемой размещения НТО.

Договоры о размещении НТО заключают по итогам торгов — аукционов, — которые проводят органы местного самоуправления.

Статья только о размещении НТО на землях публичной власти

В статье я расскажу только о том, как разместить НТО на государственной или муниципальной земле. Я не буду писать о землях, которые находятся в собственности у частных лиц: чтобы разместить на них НТО, не нужны специальные процедуры — достаточно просто заключить договор с владельцем.

Но это не значит, что такие НТО не должны соответствовать требованиям законодательства. Просто их не нужно включать в схему размещения и устанавливать через процедуру торгов.

Приведу пример, как выглядит процедура размещения НТО в Москве. В других регионах РФ действует практически аналогичный порядок.

Для начала предпринимателю следует определиться, через какой вид НТО и в каком районе города он хочет вести свой бизнес. От этого зависит, в какой орган муниципальной власти ему нужно обратиться: за организацию торговли через определенные виды НТО и на определенных территориях в Москве отвечают свои органы. Например, за разработку схемы на размещение НТО на территории ВДНХ отвечает комитет по туризму города Москвы.

В регионах России часто за все виды НТО на территории региона отвечает один орган. Так что выбрать, куда обращаться, там бывает проще.

Обратиться к властям нужно, потому что нельзя размещать НТО там, где предпринимателю захочется: каждый НТО обязательно должен быть включен в схему размещения.

После того как бизнесмен определится, в каком районе и какой НТО он хотел бы установить, он должен поучаствовать в электронном аукционе по отбору хозяйствующих субъектов для торговли в НТО. Эти аукционы проводят муниципальные власти.

Чтобы принять участие в аукционе, предпринимателю нужно зарегистрироваться на электронной площадке, которую укажет орган муниципальной власти — они могут быть разными, — и подать заявку. О том, как зарегистрироваться, писали в отдельной статье Тинькофф Журнала. Если аукционная комиссия одобрит заявку, предпринимателя допустят к участию.

По результатам аукциона выбирают победителя, с которым орган власти впоследствии и заключает договор. В Москве для киосков, павильонов, пресс-стендов и передвижных торговых объектов заключают договор на осуществление торговой деятельности или оказание услуг в НТО. Для всех остальных НТО — на размещение нестационарного торгового объекта.

Особенности размещения нестационарных торговых объектов на придомовой территории. Придомовая территория многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир. И по закону они могут сдать эту землю в аренду под торговлю или бытовые услуги и заработать на этом деньги. То есть размещать НТО на придомовой территории можно.

Но вот какие условия нужно соблюдать, чтобы разместить НТО на такой земле:

1. Земельный участок должен стоять на кадастровом учете. Как правило, земли под многоквартирными домами всегда стоят на кадастровом учете, но бывают ситуации, когда земля все-таки принадлежит муниципальной власти.
2. Земля находится в собственности жильцов, а не, например, муниципальных властей.
3. Собственники квартир согласны сдать в аренду место под НТО. Такое согласие оформляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома.
4. НТО установлено в соответствии с городскими правилами благоустройства и действующими санпинами.

Чтобы разместить НТО на придомовой территории многоквартирного дома, бизнесмену нужно заключить договор аренды с управляющей компанией этого дома или ТСЖ с согласия общего собрания жильцов. Аукциона в этом случае не будет — достаточно просто подписать договор.

Сделайте ТРЦ вашим помощником

Предпринимателю не стоит рассматривать арендодателя как экзаменатора.

После того как арендатор свяжется с ТРЦ, в переговоры вступят брокеры. Они обычно не только задают бизнесмену вопросы, но и дают рекомендации, о том, какую информацию необходимо подготовить для рассмотрения бренда. Далее идет обсуждение коммерческих вопросов и итоговое принятие решения по размещению.

Сотрудники торгового центра, заинтересованные в успехе своих арендаторов, всегда помогают им и делятся экспертизой в области визуализации и оформления магазина.

Предметом обсуждения становится и размер возможных инвестиций в ремонт помещения. Арендатор имеет выбор из несколько рекламных пакетов для продвижения внутри ТРЦ. В целом, если арендодатель качественно выполняет свою работу, то консультировать арендатора он будет на каждом этапе по всем вопросам до открытия магазина.

«Островной» бизнес: плюсы и минусы

Ведение торговли с островка, как и любой другой бизнес, имеет свои недостатки и преимущества.

Плюсы островков:

• Более низкая стоимость аренды, чем у больших торговых точек.
• Широкий выбор вариантов товара, которые можно реализовывать.
• Расположение в самых оживленных местах ТЦ.
• Относительная простота изготовления и монтажа витрин.

Минусы островков:

• Отсутствие складских помещений и примерочных.
• Сильно ограниченный ассортимент товаров.
• Необходимость соблюдать правила и условия ТЦ.
• Все монтажные и погрузочные работы можно выполнять только в нерабочее время торгового центра.

Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго

По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.

Как изменилась цена на новостройки по России

В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.

Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).

Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».

«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.

Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.

Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов

Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.

Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.

«Недвижимость всегда была неким “защитным активом”, в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».

Сколько стоит открыть островок

Помимо подготовки документации, собственнику предстоит просчитать необходимые затраты.

Среди них:

• арендная плата за островок или свободную площадь ТЦ,
• покупка оборудования и мебели,
• проектирование и монтаж витрин и стеллажей,
• наём персонала,
• приобретение кассового аппарата и компьютерного устройства,
• покупка камеры слежения,
• закупки товара,
• аренда склада,
• изготовление вывески,
• реклама,
• оплата услуг связи и интернета,
• страховка.

Стоит учесть, что некоторые ТЦ сдают торговые площади в аренду с минимальным сроком в полгода.

Точный расчет средств для открытия торгового островка показать сложно, поскольку он в значительной степени зависит от вида товара, населенного пункта, площади островка, выбора торгового центра и так далее.

Отметим только, что арендная плата за торговый островок в московских ТЦ начинается от 60 000 ₽ в месяц и может достигать полумиллиона рублей. Поскольку администрация многих торговых центров требует наличие на депозитном счете арендатора минимум трехкратного размера арендной платы, только первичные расходы на аренду для московских предпринимателей составят от 180 000 до 1 500 000 ₽.

Эксперты считают, что для открытия островного бизнеса необходим минимальный бюджет в 1-1,5 миллиона рублей. Для больших городов эти цифры могут быть выше. Для маленьких, в которых аренда островка обходится дешевле, — ниже, но незначительно.

Помимо арендных выплат, в эту сумму войдут:

• оформление разрешительной документации — от 8 000 ₽,
• услуги юриста — от 5 000 ₽,
• услуги бухгалтера — от 15 000 ₽,
• оформление торговой точки — от 200 000 ₽,
• покупка кассы — от 12 000 ₽,
• покупка ноутбука — от 10 000 ₽,
• закупка товара — от 30 000 ₽,
• оплата работы персонала — от 25 000 ₽ в месяц.

Инвесторы возвращаются

Наталия Иванова, заместитель директора департамента проблемных активов банка «Открытие»

Инвестиционный рынок объектов торговой недвижимости возвращается в доковидное русло. Торговые центры остались развивающимся и привлекательным видом недвижимости, который легко трансформируется под новые форматы.

Прошлый год был довольно сложным для владельцев торговой недвижимости – рынок приобретения заморозился, клиенты, которые намеревались инвестировать в торговые центры, находящиеся на балансе банка, взяли паузу.

Многие владельцы переживали, стоит ли сохранять и открывать ТЦ, аналитики прогнозировали полный уход в онлайн. Но как только ТЦ открылись, потоки и обороты практически полностью восстановились, в некоторых объектах – стали выше, чем до локдауна. Одновременно восстановилась инвестиционная привлекательность ТЦ.

В портфеле нашего банка пять региональных торговых центров. Для нас это непрофильные активы. Банки становятся владельцами недвижимости вынужденно, и принятие должника на баланс – крайняя степень недоговоренности. Банк не умеет управлять такими форматами, содержать объект торговой недвижимости – слишком дорого, поэтому мы стремимся как можно быстрее найти нового владельца.

Ближайшие годы ТЦ точно будут развиваться. Мы видим, что люди снова стали больше времени проводить в ТЦ, примерно так, как это было около пяти лет назад, когда приходили всей семьей на целый день – шопились, развлекались, ели и покупали продукты домой. В климате нашей страны развлечения в теплом помещении будут востребованы всегда.

Не рекомендую к покупке:

Некапитальные строения.

О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.

Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.

Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.

Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям становится более узкой, снижая ликвидность помещения.

Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.

Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика большое внимание уделяют потенциалу района и локации. Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией

К тому же постепенно «стареющей»

К тому же постепенно «стареющей»

Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».

Производственные площади.

Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.

Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового арендатора будет очень проблематичным.

Складские площади и гостиницы.

Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.

В складской недвижимости наблюдается тенденция к автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее актуальными.

Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции, поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать покупку такой недвижимости.

Объекты большой площади.

Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы «начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместо одного помещения большой площади.    

Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будут востребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которых стоит серьезно подумать.

При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок постоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе изменений и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.

В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитика от консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами в области недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение для смартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.  

На YouTube могу порекомендовать каналы: Бизнес метр. Все о коммерческой недвижимости https://www.youtube.com/channel/UCuMt0vn9mR1guKuVjb5lOKw и Люди недвижимости https://www.youtube.com/channel/UC4Z64gW8CGK6T7PRN62fw8g.  

Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cian и прочие.