Последний не предлагать?!
Всё течёт, всё изменяется, да и рынок недвижимости не стоит на месте. Он постоянно эволюционирует – появляются новые закономерности и тренды. То, что было ещё лет 10-15 назад очевидным и категоричным, теперь уже стало не таким однозначным. Вопрос о неликвидности последних этажей в свою очередь также претерпел существенные изменения. Годами выработанная стереотипная фраза – «Первый и последний не предлагать!» — за последнее время заметно сократилась, потому как утратила свою актуальность в последней своей части. Квартиры и апартаменты на верхних этажах в почёте и цене – и с этим упрямым обстоятельством, в действительности можно очень долго спорить, но в итоге, нельзя не согласиться!
Высокие инвестиции. Выгодно ли покупать квартиры на последних этажах?
В жилых комплексах, особенно комфорт-, бизнес- или элит-класса, стоимость квартир на верхних этажах как минимум на 10% выше стоимости аналогичного по площади жилья на средних этажах.
Для одних покупателей принципиально отсутствие соседей сверху. Для других — уличного шума. Для третьих важны вид из окна и обилие солнечного света. А кто-то покупает квартиру на верхнем этаже, чтобы потом продать ее дороже.
Впрочем, как прогнозируют эксперты агентства «ИНКОМ-Недвижимость», популярность столичного жилья на верхотуре в скором времени пойдет на спад: соотечественники начнут покупать квартиры на нижних этажах. Дело в том, что на московском рынке недвижимости слишком много высоток. «Сегодня средняя этажность многоквартирного дома в Москве составляет 25 этажей, что на треть больше, чем десять лет назад. Бесспорно, квартиры на верхних этажах имеют впечатляющий вид из окон и отличаются низким уровнем шума, однако и переплата за такое жилье может достигать 20-30 процентов», — говорится в исследовании.
Техэтаж — отдельная больная тема
Самое большое количество нареканий от проживающих на самом верху связано именно с техническим этажом – проклятия, молитвы и заклинания сотнями, если не тысячами ежедневно сыплются в его адрес. Состояние чердака действительно зачастую оставляет желать лучшего – коммунальщики, как правило, первым делом наводят марафет внизу, а до протечек на крыше у них редко когда руки доходят. Многое в этом вопросе зависит от типа крыши многоквартирного дома (плоская, двухскатная), циркуляции воздушных потоков и высоты технического помещения. Перед покупкой рекомендую провести визуальный осмотр стропильной системы и убедится в герметичности кровельного материала, а в случае невозможности самостоятельного обследования, обратиться в управляющую компанию или офис государственного учреждения, осуществляющего эксплуатацию гражданского здания, за соответствующими разъяснениями. А в том случае, когда квартира на самом последнем уровне и без техэтажа, то есть внешняя оборотная сторона плиты (потолка) является одновременно и крышей жилого дома, то перед приобретением такого специфического объекта клиенту действительно нужно всерьёз призадуматься – а может овчинка выделки не стоит?! Риск отслаивания оштукатуренных минеральных поверхностей в результате протечек и образования грибка и плесени на стенах действительно достаточно велик.
На каком этаже лучше покупать квартиру
Раньше люди старались не покупать жилье на первом и последнем этаже по вполне понятным причинам: сырые подвалы и худые крыши. Но в эпоху современных новостроек это не страшно: строители постарались исключить ошибки прежних лет, сейчас проекты более технологичные и продуманные.
И если застройщик допустил недочеты, существуют гарантийные обязательства, по которым он должен исправить все в определенный срок, иначе он будет компенсировать ущерб жителям. Однако все же есть нюансы в том, на каком этаже лучше жить.
Первый этаж и его особенности
Покупатели часто не рассматривают этот вариант в принципе, но эксперты считают, что как раз в новостройках он имеет много плюсов:
- Застройщики часто снижают стоимость нижних квартир – можно существенно сэкономить до 15-20%.
- В большинстве новостроек в цоколе располагаются магазины или технические помещения – поэтому соседство с подвалом не грозит.
- Если есть придомовая территория, можно ее использовать по своему усмотрению.
- Безопасная и быстрая эвакуация в случае ЧП.
- Нет проблем с загрузкой мебели, обычно не берут плату за доставку на первый этаж.
- Не будет проблем с лифтом и не надо думать, как поднять коляску (если есть дети).
- Летом в квартире всегда прохладно.
Недостатки:
- Грязь, которая постоянно будет на площадке перед квартирой – но если есть тамбур, это не страшно.
- Не всегда есть балконы и лоджии.
- Если окна выходят во двор, то в открытые окна проникают запахи, ночью будет беспокоить свет от проезжающих автомобилей.
- Вероятность ограбления – придется ставить решетки и камеры у окон.
- Бывает сквозняк и придется ставить качественную, плотно закрывающуюся дверь, которая стоит около 40-60 тысяч рублей.
- В случае протечки у соседей и проблем с канализацией все течет вниз.
Иногда из подвала идет сырость, полы холодные. Но этот пункт не касается квартир, под которыми располагаются цокольные помещения. Часто в таких квартирах слышен шум из магазина, стук от разгрузок в 6 утра, чувствуется запах продуктов и других отходов из хозяйственных помещений.
Тем не менее, если вы желаете приобрести квартиру на первом этаже, эксперты все же советуют остановить свой выбор на зданиях, где имеется цоколь или подвал приспособлен под магазины.
Достоинства и недостатки последнего
Проживание на последнем этаже новостройки имеет свои достоинства:
- Прекрасный обзор из окна (правда, если дом находится в промзоне или в окружении других высоких зданий, то не совсем прекрасно).
- Квартира хорошо освещена, за счет этого кажется более теплой и уютной.
Однако существенных недостатков здесь немало:
- В случае протечки крыши квартиру может подтопить.
- На верхнем этаже у людей часто болит голова, плохо спится.
- Проблемы с поднятием мебели.
- Если сломается лифт – придется добираться пешком.
- При ЧП будет трудно выбраться из дома.
При этом чаще всего квартиры на последних этажах бывают дороже, чем все остальные. Застройщики объясняют данный факт красивыми видами из окон.
Второй этаж
Считается идеальным для тех, кто не хочет жить на первом этаже, но пользоваться всеми его достоинствами.
- Нет зависимости от лифта, отсутствуют проблемы с поднятием мебели.
- Шумоизоляция здесь лучше, чем на первом.
- Нет подвала и мимо дверей мало кто ходит, потому что на верх люди ездят на лифтах.
Недостатков мало:
- Если внизу здания обустроены магазины, то жители также будут чувствовать все запахи и слышать посторонний шум в неурочное время.
- Могут случайно затопить сверху.
Если у верхних соседей есть дети – то придется терпеть топот маленьких ножек. Но это не относится к существенным недостаткам.
Квартиры средних этажей
Жилые помещения, расположенные посередине, можно сравнить с квартирами на втором этаже здания. Все достоинства и недостатки примерно одинаковые. Но чем выше этажность, тем больше зависимости от лифта. Могут тревожить соседи сверху и снизу, хотя с неприятностями в виде беспокойных соседей сталкиваются все жильцы, независимо от расположения квартиры.
Верхние этажи
В новостройках 15-20 этаж не всегда последний. Здесь также хороший обзор, светлые комнаты. Всегда сухо, но часто бывает очень жарко летом. Кроме того, жильцы будут сильно зависеть от лифтов. При чрезвычайных ситуациях им труднее выбраться из дома. Однако чем выше квартира, тем дороже недвижимость.
Угловые квартиры
Эксперты советуют не брать угловые квартиры, так как они намного холоднее, чем жилье, расположенное в середине дома. В новостройках эта проблема не особо актуальна, потому что сейчас используются качественные теплоизолирующие материалы.
Преимущества и недостатки квартиры на первом этаже
Первый этаж – это решетки на окнах, повышенная влажность и постоянные любопытные взгляды прохожих. Если окна выходят во двор, в помещении всегда будет темно. Квартира выходит на солнечную сторону? Занавески и жалюзи все равно не пропустят солнечные лучи внутрь. Иначе любой посторонний человек сможет стать свидетелем происходящего в квартире.
Из подвального помещения постоянно могут прибегать к вам «соседи»: крысы, тараканы, мыши, клопы, блохи. В самом доме отопление может идти сверху вниз, в результате чего батареи зимой будут холодными
На данный нюанс обращайте внимание при осмотре квартиры
Еще один минус – отсутствие балкона. Где сушить белье? Придется либо обзаводиться дополнительной техникой, либо ставить сушилку посредине комнаты.
Шум машин, каждый шаг соседей, гул играющих под окном детей – все это вы будете слышать. Но всегда можно установить звукоизоляцию и хорошие металлопластиковые окна. Или же вы будете знать обо всем происходящем вокруг. Даже если квартира расположена далеко от лифта и входа, это не освободит вас от звука хлопающей двери. Опять же, звукоизоляция поможет решить данную проблему.
Что касается преимуществ, то это низкая стоимость и отсутствие необходимости в лифте. Покупать такую недвижимость рекомендуется пожилым, семьям с маленькими детьми, людям с ограниченными возможностями, а также тем, кто планирует сдавать квартиру.
До недавнего времени на такие объекты обращали внимание коммерческие структуры, но предпринимателям придется долго заниматься бумагами, чтобы получить разрешение на перевод объекта из жилого помещения в нежилое. В данном случае играет роль расположение дома и проходимость улицы
Недостатки последнего этажа
Любой этаж в любом доме имеет свои достоинства и недостатки. Причём как объективные, так и субъективные. В конкретной квартире на любом этаже могла работать бригада отделочников с низкой квалификацией, и они плохо поклеили обои, криво постелили пол, течёт сантехника. Это не понравится никому, это недостатки объективные. На первом этаже в соседней секции дома расположился ресторан, запахи из кухни разносятся по всем квартирам нижних этажей – это тоже объективный недостаток. И опасность затопления от верхних соседей, и топанье каблучков. Эти и многие другие опасности подстерегают тех, кто поселился внизу.
Но и наверху не всегда рай. Если кровля сделана неаккуратно, если давно не было ремонта, то в квартиру может потечь вода, дождевая или от таяния снега. Немного потоп откладывается в том случае, если в доме существует технический этаж. Но без своевременного ремонта всё равно протечёт. Придётся обращаться в управляющую компанию, писать заявление, ждать проверяющую комиссию, их решения, потом выполнения этого решения. Если этаж не последний – всего этого не произойдёт. Но неаккуратные соседи могут и сами затопить – забудут кран в ванной закрыть, а в слив тряпка попадёт. Да, ещё на последнем этаже немного холоднее, чем на других этажах. Там соседи друг друга немного подогревают сверху и снизу и изолируют от влияния космоса. Особенно прохлада проявляется в угловых и торцевых квартирах.
Серьёзные проблемы могут быть с лифтом. Точнее, с его доступностью. Если дом очень высокий, а лифтов мало, то они вечно будут заняты, и на них будет очередь. Да ещё до 20-го или 25-го этажа он едет долго и с остановками. В час пик эту ситуацию надо учитывать. А вот поломка лифта и ожидание его ремонта превращает эту проблему в катастрофу. Особенно для тех, кто живёт на верхних этажах.
Какой этаж считается самым экологичным
Здоровье человека зависит от окружающей среды. Предприятия и транспорт являются основными загрязнителями воздуха в больших городах. С одной стороны, мы выбираем жилье с удобным расположением по отношению к транспортным развязкам, с другой стороны, дым и выхлопные газы в квартире обеспечены:
- основная концентрация вредных веществ в воздухе сосредоточена на уровне первых-четвертых этажей;
- легкие примеси поднимаются до уровня 4-5 этажа;
- вся пыль оседает на нижних этажах, выше пятого этажа загрязнения не поднимаются.
Если рассматривать выбор этажа при покупке квартиры в новостройке с экологической точки зрения, то лучшим вариантом является 6 и выше этажи. Если же строение находится по соседству с заводом или дымным производством, то оптимальными будут 5-7 этажи или же выше 16. Максимальная концентрация продуктов сгорания находится на уровне 8-15 этажей. По мере роста этажности наличие пыли и вредных примесей в воздухе значительно падает.
С точки зрения медицины, оптимальными являются 3-7 этаж. Не высоко подниматься, удобно наблюдать за играющим во дворе ребенком, меньше шума, сырости и загрязненности.
Преимущества и недостатки верхних этажей
Квартира на последнем этаже – ад для советского жителя. Все дело в том, что спустя два-три года после сдачи дома в эксплуатацию крыша обычно начинала течь. Сколько смолы, гудрона и битума было вылито в те годы, не перечесть. Поэтому если вы решите купить объект в старом жилом фонде (до 1990 г), будьте готовы к регулярным походам в ТСЖ.
При этом вынести решение проблемы на повестку дня вы вряд ли сможете с первого раза, так как соседей снизу будет больше волновать покраска подъезда или замена кнопок в лифте. За свой счет делать ремонтные работы довольно дорого, да и ТСЖ может выступить против участия посторонних лиц в перестилании крыши.
В панельных многоэтажках практически всегда текут швы, поэтому их придется регулярно «латать». Сделав качественный ремонт, нужно будет запастись терпением и деньгами на новый. Если же не заниматься устранением «протечек» крыши и швов, на стенах и потолке появятся не только потеки и пузыри, но и грибок, плесень.
Вторая проблема – это сантехника и система отопления. Если вдруг прорвет трубу, и вы затопите соседей, вам придется оплачивать им ремонт. Сумму нанесенного ущерба определяют специалисты. При отказе от добровольного возмещения пострадавшие могут потребовать деньги через суд. Если вы не хотите быть спонсором ремонта всех, кто проживает ниже вас, сразу же замените коммуникации на новые и следите за состоянием труб.
Также можно столкнуться с неработающим лифтом. Правда, если речь идет о высотке, проблему быстро устранят, так как жалобы будут идти не только от вас. С другой стороны, даже один раз спуститься и подняться на 9 или, тем более, 20 этаж сможет не каждый. Пожилым людям такой вариант точно не подходит. Но даже если вы молоды и с легкостью добегаете до последнего этажа, подумайте о том, с какими трудностями придется столкнуться лет через 10-15. И что вы будете делать, если с лифтом начнутся проблемы, а вам нужно будет донести детскую коляску, пакет с продуктами, диван, пианино.
В советских многоэтажках практически всегда отсутствуют технические этажи, которые не только защищают от затопления при поломке крыши, но и являются природным кондиционером. В старых домах на последних этажах летом настоящая парилка, а зимой может быть очень холодно. Однако и у техэтажа есть свои минусы. Если там заведутся голуби или другие пернатые, избавиться от них будет так же сложно, как и от тараканов в свое время.
Покупая квартиру на последнем этаже, обязательно поинтересуйтесь, где расположено моторное отделение лифта. Если оно не вынесено отдельно на крышу, шум и вибрация, исходящая из шахты лифта, вам будут обеспечены.
Помимо этого, вашу квартиру могут заприметить «домушники», поэтому без сигнализации не обойтись. Она, кстати, обойдется процентов на 10-20 дороже, чем если бы вы жили на втором-четвёртом этажах.
Риски рисками, а положительные стороны в квартирах на последних этажах все же есть. И самый большой плюс – отсутствие жильцов сверху. Вы не будете просыпаться в ужасе от топота ног, грохота и шума над головой. Можно не бояться, что кто-то неудачно вытрусит дорожку или пепел к вам в окно, устроит танцы до утра или установит кормушку для птиц над вашим балконом. Вы сможете свободно устроить на подоконники цветник или вывесить сушиться белье, не боясь за сохранность вещей. Плюс, вас точно не затопят соседи.
Еще одно преимущество – более чистый воздух, что весьма актуально в Москве. Тем, кто живет на первых этажах, чаще приходится вытирать пыль и мыть окна. Не стоит забывать и о тишине, которой так не хватает в крупном городе. С верхних этажей высоток, в зависимости от расположения, может открываться довольно неплохой вид на город, лес или пруд. Правда, с таким же успехом окна могут выходить на фабрику, другие дома или оживленную трассу.
Чисто будет не только в квартире, но и на лестничной площадке. Да и ходить посторонних лиц будет меньше. Конечно, уличные животные могут облюбовать ваш этаж, так как гонять их будет некому. Но и с этим можно бороться, установив обычные отпугиватели.
Но в любом случае в таких квартирах всегда солнечно, при этом нет необходимости постоянно закрывать окна шторами. Никто посторонний в окна заглядывать просто не сможет. Также нет нужды в решетках, однако, владельцам домашних животных придется ставить сетки с крепежом.
В современных новостройках коммуникационные системы расположены так, чтобы жители верхних этажей не сталкивались с проблемой отсутствия напора в кране. А вот в старых домах из горячего крана может течь тоненькая струйка.
Средние этажи: с третьего по пятый
Эти этажи считаются самыми комфортными для проживания. Так утверждают не только их жильцы, но и статистические данные. Квартиры на третьем, четвертом и пятом этаже старого жилого фонда имеют ряд преимуществ:
- Защищенность от шума и пыли. Даже в летнее время при открытых окнах до окон практически не доносится шум с улицы. Грязь и пыль не попадают в квартиру.
- Чистый воздух. Выхлопные газы от проезжающих автомобилей практически не попадает в квартиру.
- Тень. Квартиры по пятый этаж также защищены от солнечных лучей, если возле дома посажены высокие деревья.
- Безопасность. В случае пожара или другой аварийной ситуации жильцы могут быстро спуститься, при этом не использовать лифт.
- Защищенность от воров. Через окна воры вряд ли попадут в квартиру.
- Отсутствие сквозняков. Даже если дверь в подъезд открыта, холодный воздух в квартиру на средних этажах не попадает. Но это при условии, что в подъездах окна не открыты.
Стоит учесть, квартиры на этих этажах стоят дороже, чем на нижних, но дешевле, чем на верхних.
К недостаткам можно отнести следующее:
- Пожилым людям самостоятельно подниматься на этаж будет довольно сложно. Спуск тоже вызовет трудности.
- В старых домах отсутствуют грузовые лифты. Поэтому мебель или любой негабаритный груз придется нести самостоятельно по лестнице. А она практически в каждом старом доме узкая.
Могут быть и другие недостатки. Но они в большинстве случаев они относятся к личным конфликтам жильцов.
Достоинства и недостатки проживания на последнем этаже
В 2022 году в Москве застройщик группы компаний ПИК, к примеру, продаёт квартиры на последних этажах своих новых жилых комплексов немного дешевле. Кроме того, однозначно такие квартиры позже раскупаются.
Причин для того, чтобы выбрать обычную квартиру, у многих граждан находится более чем достаточно. Одни просто боятся высоты, другие оценивают будущую ликвидность недвижимости.
Минусы и плюсы квартиры на последнем этаже зависят от запросов и ожиданий каждого конкретного покупателя. Для кого-то первый этаж является табу по многим основаниям, для кого-то последний.
Чем выгодна жизнь на последнем этаже?
Почему не стоит покупать квартиру на последнем этаже, мы поговорим далее. Сейчас же внесём несколько веских аргументов за данную покупку недвижимости.
Квартира на верхнем этаже дома имеет следующие преимущества:
- отсутствие соседей над головой;
- нет риска затопления со стороны соседей;
- роскошный панорамный вид;
- все деревья и прочие преграды прохождения солнечного света находятся гораздо ниже Вашего обзора;
- более низкая цена на недвижимость.
Жители квартир последних этажей также отмечают и другие преимущества. Все выхлопные газы и прочие неприятные запахи, как правило, не добираются до 20-30 этажей, а концентрируются в большей части в середине высоток. Искусственный свет от реклам в столице не проникает в высокие квартиры, не мешая жить и отдыхать их жильцам.
Чем невыгодна жизнь на последнем этаже?
Минусов такого вида недвижимости как квартира на последнем этаже многоэтажного дома, к сожалению, больше, чем плюсов. Даже отсутствие рисков затопления соседями сверху покрывается рисками протечки крыши от дождя или взрывом коммуникаций на техническом этаже.
Последний этаж многоквартирного дома часто становится предметом нападения воров, грабителей и иных преступников.
Проникнуть в квартиру на последнем этаже даже проще, чем в жильё на первом. Первый этаж находится в поле зрения большого количества людей и видеокамер, которые могут стать свидетелями нападения на недвижимость.
Кроме того, к явным недостаткам проживания на последнем этаже можно отнести:
- низкое давление воды в кранах, из-за чего жильцы мучаются с плохим напором или недостатком температурных значений воды;
- воры и скалолазы;
- крыша часто становится местом для сбора наркоманов или любителей распивать алкоголь;
- сломанный лифт может обернуться серьезной проблемой для попадания в квартиру;
- в случае чрезвычайного положения жильцы верхних этажей могут не успеть эвакуироваться из нижнего входа;
- сложно заносить вещи, коляски и иные тяжелые предметы при поломке лифта;
- опасность выпадения из окна, особенно детей;
- боязнь высоты, головокружение;
- во взрывах и землетрясениях последние этажи рушатся первыми;
- если технический этаж не отапливается, в квартире будет холодно.
Это лишь часть самых распространённых нареканий со стороны жильцов последних этажей. Так как такие квартиры имеют низкую ликвидность, продать их при желании переехать будет непросто.
В новостройках покупать квартиры на последних этажах вполне возможно. В новых домах минимизированы риски потери лифта, протечки крыши, проникновения воров. Лифтов в домах обычно несколько, безопасность контролируется особыми системами наблюдения или дополнительными заборами.
В старых домах покупать квартиры на последних этажах все же не стоит, особенно, если речь идёт о старых хрущевках в 5 этажей, где крыши регулярно протекают в межсезонье. В аварийном и ветхом жилье страдают чаще всего именно верхние этажи домов.
Исследователи говорят, что проживание на высоких этажах лицам с неустойчивой психикой или регулярно употребляющим алкоголь или наркотики, не идёт на пользу. Они часто в нездоровом состоянии совершают суицид, выпрыгивая в окна. Такая же опасность грозит маленьким детям, не осознающим всей опасности высоты.
Мнение эксперта
Для того, чтобы окончательно расставить всё по своим местам, мы спросили у нашего эксперта — архитектора и основателя архитектурного бюро Андрея Чуйкова, какой этаж выбрать для комфортного проживания. Вот что он нам ответил:
Сегодня в условиях жизни в урбанизированной среде ответ на данный вопрос кроется за рядом существенных факторов. Во многом качество жизни и степень воздействия негативных факторов на организм человека будет зависеть от того, где находится жильё: в деревне, посёлке, в городе-миллионнике или мегаполисе, и в каком природном ландшафте. Условия жизни будут значительно отличаться. Здесь следует разобраться в факторах, влияющих на здоровье человека.
Лучше всего разбирать факторы для ряда групп этажности:
| Положительное воздействие | Негативное воздействие | |
|---|---|---|
| 1 этаж |
|
|
| 2-4 этажи |
|
|
| 5-9 этажи |
|
|
| 10-12 этажи |
|
|
| и 16 и выше |
|
|
Таким образом можно отметить, что на этажах ниже 5-ого негативное влияние на человека оказывает высокий уровень шума, пыли и загазованности, низкий уровень освещённости помещений, особенно это свойственно для застройки 20 века, и низкая безопасность. На этажах выше 5-ого с ростом этажности повышается влияние на человека таких факторов как понижающееся атмосферное давление, повышающаяся амплитуда колебания здания и влияние выбросов промышленных предприятий. В высотных зданиях человек становиться зависим от работоспособности лифтов и одновременно понижается уровень шума, пыли и загазованности в квартирах, расположенных выше 12 этажа. В результате сравнительного анализа можно сделать умозаключение, что жителю мегаполиса необходимо выбирать этаж исходя из индивидуальных особенностей своего организма и значимости тех или иных факторов для здоровья.
С точки зрения здоровья человека, при оценке негативных факторов, можно отметить, что наименьшее количество негативных факторов оказывает влияние на жителей 5-9-ых этажей. Таким образом их можно отнести к оптимальным для проживания среднестатистического жителя города с точки зрения здоровья.
Андрей Чуйков
