Обязанности застройщика во время строительства
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Квалификация застройщика
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Кредиты во время строительства
Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.
Финансовое состояние застройщика
Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.
Расчеты с контрагентами и дольщиками
Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.
Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.
Переводы со счета застройщика
Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:
- строительные работы на объекте,
- проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
- строительство инженерных сетей,
- подготовку градостроительной документации,
- кредит на строительство,
- госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
- налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
- зарплату сотрудникам,
- взносы в компенсационный фонд,
- возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
- рекламу,
- аренду офисов и оргтехники для сотрудников.
При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.
Периодическая отчетность
Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.
Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.
НЕКРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ Срок для одностороннего акта приема-передачи уменьшился вдвое
Как было. Когда застройщик сдавал квартиру, он подписывал с дольщиком акт выполненных работ. Если дольщик подписал этот акт, считается, что он владеет квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано в Росреестре. С этого момента дольщик отвечает за свое имущество и обязан платить за его содержание.
Если же дольщик отказывался подписывать акт и всячески уклонялся от этого, например игнорировал письма, то застройщик делал об этом отметку и подписывал акт в одностороннем порядке. Но закон накладывал ограничения, чтобы застройщик не злоупотреблял такой схемой составления актов. Односторонний акт можно было оформить, только если дольщик уклонялся и не подписывал документ в течение 60 дней.
Как теперь. Этот срок сократили до 30 календарных дней.
Квартирный вопрос
Владимир Путин также потребовал от Генпрокуратуры окончательно разобраться с правами обманутых дольщиков и контролировать ситуацию с долгостроями. При этом он призвал отслеживать правоприменительную практику, чтобы «недобросовестные застройщики, а то и откровенные жулики просто, не отыскали какие-либо юридические лазейки для обмана людей».
В России сейчас насчитывается около 185 тыс. обманутых дольщиков, напомнил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Кабмин уже провел реформу долевого строительства, которая снизила риски и обеспечила гарантии покупателям жилья. Тем не менее полный переход на систему эскроу-счетов произойдет только через год, а сейчас необходимо ликвидировать последствия прошлых лет, заметил он. — И если в Москве и Подмосковье работа ведется эффективно, то деятельность в этом направлении в регионах оставляет желать лучшего. Один из вариантов решения проблемы — докапитализация Фонда защиты прав дольщиков и пристальный контроль за расходованием его средств, — считает он.
Фото: ТАСС/Артем Геодакян На сегодня доля площадей, возводимых с использованием счетов эскроу, выросла до 56%. В перспективе ближайших трех лет этот показатель составит 95%, рассказали «Известиям» в Фонде защиты прав дольщиков. Фонд мониторит новостройки. Так, объекты, формально не включенные в единый реестр проблемных, но обладающие рядом негативных критериев (возбуждены дела о банкротстве застройщика, нарушаются сроки завершения), включаются фондом в отдельный реестр для углубленного анализа и проработки с регионом, отметили в организации. По мнению депутата Госдумы Александра Якубовского, сейчас утверждены все законодательные механизмы для восстановления нарушенных прав дольщиков. — Однако мы сталкиваемся с тем, что в ряде регионов остаются объекты, ответственность за восстановление которых лежит либо на органах исполнительной власти, либо восстановлению прав граждан мешают споры хозяйствующих субъектов, зачастую аффилированных с недобросовестными застройщиками. И здесь обойтись без помощи органов прокуратуры невозможно, — уверен парламентарий.
Генпрокурор Игорь Краснов поручил коллегам проконтролировать завершение строительства долгостроев. Кроме того, он призвал принять личное участие в решении проблем переселения из ветхого и аварийного жилья. — Люди живут в неподобающих условиях: с дырявыми крышами, без тепла, без воды. Поставьте себя на их место. Убежден, что ваше реагирование станет более острым, — заявил он.
Фото: ТАСС/Сергей Мальгавко Кроме этого Игорь Краснов указал на необходимость активизации надзора за исполнением законодательства об охране труда. Он также рассказал о том, что в 2020 году прокуроры выявили свыше 280 тыс. нарушений закона в сфере охраны окружающей среды и природопользования.
Песков предупредил о последствиях на фоне напряженности в Донбассе
Затронул глава ведомства и нарушения при выплате стимулирующих надбавок медикам, а также заработных плат. В целом мерами прокурорского реагирования защищены права 420 тыс. граждан, им возвращено почти 24 млрд рублей долгов. Также Игорь Краснов напомнил о совершенствовании контроля в сфере усыновления детей иностранными гражданами и о планах правительства по разработке мер по предоставлению дополнительной социальной поддержки детям-сиротам.
Критичные изменения Дольщики не могут сразу идти в суд и должны ждать действий застройщика
Как было. Если дольщик при осмотре находил недостатки и хотел самостоятельно устранить их, он мог получить деньги на это от застройщика: дольщик подавал иск в суд и чаще всего выигрывал. Таким образом, у дольщиков была возможность не ждать, когда застройщик придет и исправит недостатки, а сделать все самим и получить компенсацию.
Как теперь. Дольщик должен дождаться, пока застройщик придет и все исправит. И только потом у него есть право пойти в суд. Фактически дольщика лишили права на судебную защиту, если он не дал застройщику возможности самому исправить недостатки.
Здесь открывается широкое поле для злоупотреблений со стороны застройщика, который может составить акт о том, что он пришел исправлять недостатки, а дольщик его не пустил.
Настоятельно советую, если вы нашли недостатки и ждете, что застройщик все исправит, фиксировать в письменном виде дату и время будущего визита застройщика. Сложно сказать, как будет выглядеть процесс доказывания своей добросовестности в суде. Но подозреваю, придется доказывать, что застройщик злоупотреблял своим правом и уклонялся от исправления недостатков. Впрочем, и застройщику надо будет доказывать обратное. Бремя доказательства, что стороны действовали добросовестно, лежит на обеих сторонах.
Что ждет дольщиков?
Изменения в законе направлены исключительно на то, чтобы защитить права дольщиков. Дать им новые гарантии и уверенность в том, что они получат свое жилье. Или, по крайней мере, смогут без сложностей и значительных проволочек вернуть свои деньги в случае возникновения проблем у застройщика.
Новеллы призваны дать толчок к оздоровлению всего института долевого строительства, сделать его механизмы прозрачнее, и избавить общество от понятия “обманутый дольщик”.
Но что будет с ценами? Действительно ли поправки дадут больше гарантий, но за большие деньги? Здесь мнения строителей и экспертов рынка разделились. Кто-то считает, что проектов станет меньше, застройщики станут крупнее, а цены вырастут.
Другие убеждены в обратном – крупные застройщики, которые до сих пор занимали 60-70% рынка, никуда не исчезнут и продолжат работать в том же режиме. Уход небольших игроков ничего не поменяет – их доля равномерно перераспределится между большими компаниями. То есть к ограничению конкуренции, а, соответственно, и к росту стоимости жилья, это не приведет.
Что касается пунктов, которые требуют дополнительных расходов (например, о 10% от стоимости), то тут застройщику надо будет делать выбор между повышением цен и снижением собственных доходов от реализации квартир. В нынешних условиях низкой конъюнктуры рынка значительно повышать ценники и терять клиентов строительным компаниям тоже не выгодно. Ключевой фактор, который влияет на стоимость, это все-таки спрос.
Какие еще могут быть последствия введения новых поправок? Ожидается некоторое уменьшение предложения и появление на рынке большего числа качественных продуктов.
Есть определенные опасения, что Компенсационному фонду понадобится год-два на то, чтобы набрать достаточно капитала и чтобы заработать в полную силу. В этот период в регионах могут возникнуть и “подвиснуть” новые проблемные объекты.
А что с вопросами, которые возникли у застройщиков – например, о комплексном освоении территорий и запрете на строительство инфраструктуры? Как они будут решены? Большинство поправок вступают в силу с 1 июня 2018 года. То есть у девелоперов еще есть время на то, чтобы прояснить все спорные моменты с законодателями и профильными ведомствами, а также подготовиться к новым реалиям.
Эксперты полагают, что сейчас застройщики будут спешно создавать задел на будущее и “запасаться” участками со всей разрешительной документацией – как это уже бывало перед введением серьезных изменений в законодательство. Надзорным и контролирующим органам предстоит большой объем работы.
Безусловно, вся картина станет видна только со временем – пока же можно только делать прогнозы. Но в целом, полагают специалисты, ко второму полугодию следующего года серьезные компании, которые готовы “играть по новым правилам”, смогут адаптироваться к новым условиям.
Благодаря новым поправкам рынок станет прозрачнее, деятельность застройщиков – понятнее, и люди будут с большей готовностью инвестировать свои средства в долевое строительство.
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена
возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также
застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только
письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с
усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре
долевого участия.
После получения такого
уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок),
чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с
застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот
срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то
есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра
и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил
дату приемки за пределами двух месяцев.
Когда можно не
подписывать акт приема-передачи?
Согласно временному порядку,
дольщик обязан подписать акт, если в квартире нет существенных нарушений, препятствующих
нормальной эксплуатации квартиры. Все остальные недостатки необходимо указать в
передаточном акте (или смотровом листе) – их девелопер должен бесплатно устранить
за два месяца.
Отказаться от подписания акта
можно только при наличии существенных нарушений требований к качеству жилья,
когда квартира непригодна для проживания, и которые нельзя устранить без
несоразмерных финансовых и временных затрат. В этом случае дольщик может потребовать
устранения недоделок (на это также дается 60 дней) или возврата денег с
процентами. Также гражданин должен предоставить представителям застройщика
доступ в квартиру. Если девелопер отказывается или нарушает сроки, тогда
дольщик может обратиться в суд. Хотя он также может потребовать возмещения
расходов на самостоятельное устранение дефектов или уменьшения суммы договора на
эту сумму. Если это требование компания не выполнит через 10 дней, то остается
только судебное разбирательство.
Важно! При наличии существенных недостатков перед подписанием акта приема-передачи необходимо составить акт осмотра с привлечением
эксперта – специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования
или строительства, который числится в соответствующем национальном реестре. При
этом он должен быть сотрудником компании, входящей в саморегулируемую
организацию в сфере проектирования
Эксперта предлагает застройщик, но его
кандидатура согласовывается с дольщиком. Дату осмотра надо назначить за пять
дней с момента возникновения разногласий, но сам осмотр может состояться не
ранее чем через три дня после определения конкретной даты. Дольщик или его
представитель по доверенности, как и представитель застройщика должны
присутствовать при осмотре. Работу эксперта оплачивает дольщик, но если дефекты
найдутся, застройщик должен компенсировать ему эти средства.
По словам адвоката, члена экспертного совета конкурса «Доверие
потребителей» Анны Горбенко, в последние годы изменилась судебная
практика: “Суды постановляют, что дольщик может не принимать квартиру только если
есть серьезные недоделки, которые делают квартиру непригодной для проживания.
Раньше не было определения для таких недостатков. Сейчас суды разъясняют, что
разбитая раковина, разорванные обои или поцарапанная дверь таковыми не
являются, и квартиру надо принять по акту, а уже потом требовать устранения недостатков.
Дольщики больше не могут уклоняться от приемки квартиры из-за любых недоделок.
Так что вышедшее весной 2022 года постановление правительства РФ, по сути, просто закрепляет уже сложившуюся практику”.
Застройщики не обязаны платить дольщикам неустойку за срывы сроков строительства жилья
Если сроки сдачи квартиры задерживаются, то дольщики не получат компенсации, говорит юрист практики имущественных правоотношений Amulex Андрей Ерёмин. В том случаем если застройщик успеет сдать жилье до конца года и если сроки послаблений не продлят.
— Если же квартира подлежала передаче дольщику, например, в апреле 2022 года, а передача состоялась только 30 января 2023 года, то застройщик должен будет платить неустойку за просрочку в период с 1 января 2023 года по 30 января 2023 года, — сказал юрист.
Характерно, что убытки жильца, которые тот претерпел из-за несвоевременной сдачи жилья, застройщик тоже возмещать не будет. Правда, то же самое касается и невыплат платежей дольщиком.
— Дольщикам, которые обратились за неустойкой и штрафом от застройщика до 29 марта 2022 года, теперь нужно ждать выплат лишь в начале 2023 года, — разводят руками юристы.
Если неустойку уже удалось отсудить, на ее размер такая отсрочка никак не повлияет, говорит управляющий партнёр «Легес Бюро» Мария Спиридонова.
— Для некоторых граждан эта мера будет значимой, — считает она. Юрист пояснила, что речь идет об одной трехсотой ключевой ставки Банка России, которая действует на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Таким образом, если дольщик должен был выплатить застройщику пять миллионов рублей 1 марта 2022 года, но выплатил эту сумму лишь 1 апреля 2022 года, то за этот месяц начисляются пени в размере 106 667 рублей.
Оформление договора долевого участия
Процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства включает в себя ряд этапов:
- Сбор необходимых документов.
- Обращение к застройщику, обсуждение условий договора, подписание договора долевого участия.
- Регистрация договора в Росреестре.
- Оплата стоимости квартиры в соответствии с договором (или это сделает банк, если квартира приобретается в кредит);
- После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию подписываются акты приема-передачи квартиры.
- Регистрация права собственности и получение соответствующих документов.
Для снижения рисков долевого строительства следует обращать внимание на условия договора и на соответствие их требованиям закона 214-ФЗ. В договоре долевого участия (ДДУ) должны присутствовать такие пункты:. В договоре долевого участия (ДДУ) должны присутствовать такие пункты:
В договоре долевого участия (ДДУ) должны присутствовать такие пункты:
- цена договора – стоимость квартиры;
- дата сдачи в эксплуатацию;
- адрес, по которому будет находиться дом;
- кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться дом;
- указание этажа и предварительно номер квартиры;
- характеристики жилья – площадь, высота потолков, схема планировки;
- гарантии качества: общая гарантия на квартиру в пять лет, гарантия на инженерные системы в три года;
- данные об обязательном страховании ответственности застройщика;
- паспортные данные покупателя (дольщика);
- реквизиты застройщика (наименование, адрес, ИНН, расчетный счет и т.д.).
Все эти пункты договора являются обязательными, что оговаривается Федеральным законом № 214-ФЗ (статья 4).
Покупка квартиры по предоплате или в рассрочку (если ее предоставляет именно застройщик) не требует больших усилий. Если покупатель не состоит в браке, ему потребуется только паспорт; если он состоит в браке, но желает оформить квартиру только на себя, нужно подготовить согласие супруга на покупку квартиры (оформляется у нотариуса). Когда квартиру покупают супруги совместно, потребуется предоставить их паспорта и свидетельство о браке.
Чуть сложнее оформить договор долевого участия, если квартира покупается в ипотеку. У некоторых застройщиков есть ипотечные брокеры, которые подберут оптимальные условия кредитования. Если такого брокера нет, можно самостоятельно собрать нужные документы. Кроме паспорта и свидетельства о браке потребуются копии свидетельств о рождении детей (если есть), заверенная работодателем копия трудовой книжки и справка о доходах по форме 2-НДФЛ (выдают в бухгалтерии). Для банка потребуется составить анкету-заявление на ипотечный кредит по форме банка.
Рекомендуется перед подписанием договора долевого участия проконсультироваться с юристом и показать ему проект договора. Юрист поможет расшифровать все непонятные моменты и выявить все условия договора.
Права требования по договору долевого участия можно передать (уступить) до даты его завершения (сдачи в эксплуатацию и регистрации прав собственности). Действие договора в таком случае не прекращается, в нем просто меняется покупатель. Все остальные условия сохраняются. Если на момент передачи права требования оплата за недвижимость была произведена не полностью (в случае рассрочки от застройщика), на покупателя прав переходит обязанность по оплате оставшейся части. Уступка прав требования регистрируется в Росреестре, после чего нужно будет уведомить застройщика о такой уступке. В отдельных случаях условия договора требуют согласовывать уступку прав требования с застройщиком.
Что говорят застройщики?
Застройщики, конечно, не рады нововведениям, которые ужесточают требования к ним. Серьезную критику с их стороны вызывали и, например, поправки, которые вносились летом 2016 года (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства и так далее).
Сейчас часть застройщиков уверена, что последние правки просто ставят крест на долевом строительстве как явлении. Что все это приведет к тому, что строители должны будут на свои деньги строить жилье и продавать его в готовом виде, но к такому готовы далеко не все игроки на рынке.
Часть полагает, что эти изменения правильны по своей идее: механизмы привлечения денег в строительство должны быть максимально прозрачны, но закон требует доработок.
Девелоперы уже направили ряд предложений в Совет Федерации; теперь требуется кропотливая работа по внесению необходимых корректировок, чтобы снять внутренние противоречия в законе и прояснить моменты, которых нынешняя редакция не проясняет. Например, застройщики просят разрешить одновременное строительство по нескольким разрешениям и осуществление сделок и операций по расчетному счету в целях, не связанных напрямую с привлечением средств от граждан и строительством домов.
Многие полагают, что частые изменения в законодательстве негативно сказываются на отрасли. Застройщики не успевают “отдышаться” и приспособиться к одним правилам, как появляются другие.
К тому же есть опасение, что строгие требования могут привести к новому всплеску банкротств, особенно в регионах, где прибыль строительной компании от проекта в принципе ниже, чем в столице.
И, конечно, практически все полагают, что новые требования приведут к росту цен на квадратный метр жилья – этому поспособствует и монополизация рынка, и сокращение числа проектов, и увеличение расходов. А в условиях нынешнего переизбытка предложения и невысокой покупательской способности граждан это приведет снижению объемов продаж.
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:
Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.
Кто занимает руководящие посты в компании
Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:
- имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
- единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
- владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
- были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.
Есть ли проектная декларация
Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.
Сколько денег у застройщика
У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания:
- еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
- выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
- заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
- участвует в процедуре банкротства,
- приостановила деятельность по решению суда,
- не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
- не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.
Какой у застройщика опыт
Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ Недостатки разделили на существенные и несущественные
Как было. Если дольщик замечал недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать от застройщика устранить их
Было не важно, что это за недостатки: плесень на стенах или небольшие неровности пола. Если они есть — все, акт можно не подписывать. Прав дольщик или не прав, доказывал застройщик.
Как теперь. Недостатки разделили на существенные и несущественные. И от этого зависит, как с ними работают дальше и можно ли не подписывать акт.
Главный вопрос, что считать существенным недостатком. Это должен решить эксперт, которого стороны совместно привлекут для экспертизы. Взять любого эксперта со стороны не получится. Это должен быть человек, который отвечает нескольким требованиям:
- Он есть в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства.
- Он работает по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.
Работу специалиста оплатит дольщик. В случае если специалист подтвердил недостатки, эту сумму застройщик должен будет компенсировать.
По сути, теперь, если дольщик и застройщик не могут сойтись в том, существенный недостаток или нет, они обязаны привлечь эксперта. Но постановление никак не раскрывает, какие недостатки считаются существенными, поэтому получается, что при любых разногласиях надо нанимать эксперта.
Новая гарантия для дольщиков — это эскроу-счет
Новой гарантией для дольщика является эскроу-счет. Он открывается в банке для временного размещения средств. Теперь дольщики при заключении договора будут вносить свои деньги на этот счет. Раньше деньги перенаправлялись на счет застройщика.
Стоит отметить: эскроу-счет открывается только после получения государственной регистрации договора.
В новую редакцию фз 214 будут включены сведения о специальном счете, который станет обязательным для участия в строительстве.
Строители получают эти средства только после завершения работ. После того как будет подписан акт приёма квартиры, рабочие получают деньги за строительство.
Акт приема работ застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета. На рассмотрение у банка есть 10 дней. После того как деньги будут сняты со счета, он закрывается.
ДДУ фз, на что обратить внимание в этом случае? Эскроу-счет не является препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности
Ещё одним нововведением является компенсационный фонд. Это так называемое государственное страхование для дольщиков. Это изменение также вступит в законную силу с лета этого года.
Компенсационный фонд создаётся для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.
Функции компенсационного фонда:
- Контроль за выплатами от застройщиков.
- Выполнение функции арбитражного управляющего, если строительная компания будет признана банкротом.
- Выплата компенсации дольщикам, если застройщика признают банкротом.
- Предоставление кредитных средств? если появятся застройщики, которые доведут строительство до конца.
Специалисты считают, что создание компенсационного фонда является эффективным способом. Если сравнивать его со страхованием ответственности застройщика, то первый вариант является выгодным. Так как нет случая, когда страховщик платил по недостроенным объектам.
Итак, мы поговорили о 214 Федеральным Законе. Закон имеет большую популярность среди участников долевой собственности. О серьёзности этого закона можно судить по комментариям, которые были к нему разработаны. Сделали это для полного понимания закона, прокомментировали каждую статью. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства. В действующей редакции федерального закона были внесены изменения по неустойке.
Если застройщик докажет, что сроки нарушены не по его вине, то от выплаты неустойки он освобождается. В противном случае неустойка будет выплачиваться.
Много было поправок внесено в документ. В этой статье мы разобрали самые актуальные. Также поговорили о новых изменениях в ФЗ 214, последняя редакция которого вступила в законную силу.
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором деньги покупателя квартиры блокируются до конца строительства. Застройщик строит на свои средства либо берет кредит на строительство в этом же банке. Компания получает деньги с эскроу-счетов, только когда сдаст дом в эксплуатацию.
Эта схема повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания обанкротится или задержит передачу квартиры более чем на шесть месяцев, деньги с эскроу-счета вернут покупателю. До 1 июля 2019 года застройщики могут использовать эскроу-счета по собственному выбору, но после 1 июля 2019 года для новых объектов они станут обязательными.
Если застройщик принимает средства на счета эскроу, ему не нужно соблюдать целый ряд требований: иметь опыт работы, делать отчисления в Фонд защиты дольщиков, соответствовать нормативам финансовой устойчивости. В таком случае банк выступает гарантом возврата вложенных дольщиком средств. Это он будет оценивать строительную компанию и проект и открывать или не открывать для застройщика эскроу-счета.
