Скидки для квартирантов: как снять жилье в пандемию выгодно

Как идут переговоры

Риелторы советуют обеим сторонам, и арендодателям, и нанимателям, выстраивать диалог с позиции открытости и стремления обоюдного решения вопроса. По их словам, на практике в нынешней непростой ситуации удается найти компромисс и обойтись без конфликтных ситуаций. Средний размер скидки сегодня составляет 15-20%, в отдельных случаях и 50%. Как правило, ее дают на 1-2 месяца.
Если в процессе проживания у арендатора и нанимателя получилось выработать качественные деловые взаимоотношения и каждый из них добросовестно соблюдал свои обязательства по договору, то в текущих реалиях шансы на достижение устраивающей обе стороны договоренности повышаются. Если же до пандемии квартирант регулярно задерживал оплату, на него поступали жалобы от соседей и пр., то решение вопроса может оказаться затруднительным

Это лишнее подтверждение того, насколько важно ответственно подходить к условиям соглашения и иметь налаженное деловое взаимодействие между сторонами.

Меньше или равно

Мнения участников рынка относительно динамики арендных ставок в 2021 году сильно расходятся — одни прогнозируют их значительный рост, другие — столь же значительное снижение. Относительный нейтралитет сохраняют аналитики базы ЦИАН. «Сегмент долгосрочной аренды и его перспективы в 2021 году напрямую зависят от эпидемиологической ситуации и ограничительных мер, — говорится в исследовании, подготовленном экспертами портала (есть в распоряжении «Ленты.ру»). — Если эпидемиологическая ситуация улучшится (за счет коллективного иммунитета или вакцинации), то ставки постепенно продолжат восстанавливаться — мы прогнозируем их рост на уровне 6-7 процентов к сегодняшним значениям».

Не стоит рассчитывать на существенный торг арендаторам жилья в Москве. Снижение стоимости аренды квартир в столице если и возможно, то незначительное, полагают риелторы

В то же время, отмечают аналитики, рост ставок будет сдерживаться межрегиональной миграцией — срок проживания в квартирах становится меньше, число циклов публикации объявлений увеличивается, и это мешает задирать ценники. «Конкуренцию также усиливает сегмент купли-продажи — среди купивших новостройки было много тех, кто ранее арендовал квартиры. Это снижает объем потенциального спроса на рынке аренды», — поясняется в исследовании.

Фото: Илья Наймушин / РИА Новости

Риелторы «ИНКОМ-Недвижимости» соглашаются: в 2021-м может резко (в Москве — на 20 процентов) увеличиться объем предложения съемного жилья, в том числе за счет квартир, приобретенных на волне ажиотажного спроса на недвижимость. Но это не помешает увеличению ставок — многие собственники постараются компенсировать сокращение реальных доходов и рост тарифов на услуги ЖКХ, поэтому стоимость аренды может увеличиться на 8-10 процентов.

«Ввод на рынок аренды пула квартир в новых домах (приобретенных в 2020-м в инвестиционных целях) также способствует положительной ценовой динамике — за счет улучшения качественных характеристик предложения», — утверждают эксперты. И все же сильно увеличить ставки не получится — большинство нанимателей, по наблюдениям агентов, не готовы расширять арендные бюджеты. Велика вероятность, что переоцененные объекты просто будут проигнорированы.

В «МИЭЛЬ» просят не рассчитывать на хороший торг тех, кто намерен снимать жилье в Москве. По словам экспертов, снижение стоимости аренды квартир в столице если и возможно, то незначительное, поскольку собственники по-прежнему не готовы к скидкам, «и даже на дисконт в 2-3 тысячи рублей соглашаются крайне неохотно».

Фото: Алексей Мальгавко / РИА Новости

«Я думаю, что нас ждет весенне-летнее замедление, а с открытием границ и вакцинацией — сильный рост через полгода-год, — обещает Александр Харыбин. — Мне сложно прогнозировать во времени, а потому не ждал бы и сдавал бы квартиру сейчас, за те деньги, какие предложит рынок. Главное — в хорошие руки, чтобы не портили».

Почему люди не могут купить собственное жилье

Еще один фактор, о котором мне постоянно говорят. Что, наверное, действительно не очень приятно быть пенсионером-арендатором. Это я сам признаю. Однако до этого времени еще нужно дожить. Более того, покупка собственной квартиры требует больших средств, которые есть далеко не у каждого человека.

Выходит, что арендатор-пенсионер не обязательно планировал себе подобную старость — просто так сложились обстоятельства. По этой причине я не считаю, что являюсь каким-то уникальным.

Почему у арендатора нет чувства дома

Этот фактор действительно иногда заставляет грустить. Хочешь сделать ремонт? Нельзя, ведь это не твое. Не нравится мебель и хочешь её заменить? Договаривайся с владельцем, без его ведома (согласно договора аренды) тоже ничего сделать нельзя. Это конечно раздражает, но со временем привыкаешь к таким реалиям.

В итоге никогда не получается воспринимать съемную квартиру как свой собственный дом. Ты всегда в ней будешь чужой. Так как квартира это не твоя, и в любой день ты можешь сменить место жительства. Наверное, это тоже сильно влияет на мировосприятие человека.

Многие мне говорили о том, что сошли бы с ума от этого. Однако я с раннего возраста воспринимал любой дом как временный, поэтому меня это не так сильно смущало. Хотя иногда все равно смотришь на обои, и думаешь: “Блин, переклеил бы их хоть сейчас!”.

То же самое и с покупкой электроники. Если хочешь купить телевизор, то начинаешь думать, как же потом с ним придется таскаться при очередном переезде. Много одежды тоже из-за этой причины покупать не хочется. Можно сказать, что ты всегда живешь на чемоданах. Человек, проживающий в своей квартире. Может в этом плане, планировать свое будущее другим образом.

Как арендатору может попасться плохой хозяин квартиры

Можно снять отличную квартиру и за приятные деньги, однако если не повезет с хозяином, то будут проблемы. Например, может начаться бесконечный контроль и постоянные звонки. У моего друга, арендовавшего квартиру, хозяин жилья неожиданно задумал ремонт кухни. На все претензии он ответил просто — не нравится, ищи другое место.

В итоге он некоторое время терпел, а потом съехал. Бывают случаи, когда владелец жилья сильно повышает стоимость проживания. Заранее угадать адекватность все равно не получится, это я уже проверил и на себе.

Самостоятельная аренда квартиры

Если человек хочет арендовать помещение самостоятельно, он должен заранее разобраться, что нужно знать при съеме квартиры у собственника. В первую очередь предстоит внимательно изучить объявление. Затем придется самостоятельно посетить все понравившиеся помещения. Способ позволит сэкономить на оплате услуг риэлтора. Однако необходимо выяснить заранее с чем связан ряд подводных камней.

Как выполнить проверку квартиры перед подписанием договора?

Перед тем, как брать помещение в аренду, необходимо убедиться в его юридической чистоте.

Для этого необходимо попросить у владельца помещения следующие документы:

паспорт;
свидетельство, подтверждающее наличие права собственности;
бумаги, на основании которых к хозяину помещения перешло право собственности (напр., договор купли-продажи).

Если сдача помещения выполняется через представителя собственника, в дополнение к стандартному перечню бумаг должна быть приложена доверенность. Она заверяется нотариально. Дополнительно нужно убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Для этого необходимо выполнить проверку платежных квитанций. Действия необходимо осуществлять до того, как будет заключен договор.

Согласие иных владельцев квартиры

Если помещением владеют сразу несколько граждан, все они должны дать согласие на сдачу квартиры в аренду. Правило действует и в отношении несовершеннолетних, если им уже исполнилось 14 лет.

Если сдается комната в коммунальной квартире, согласие на выполнение действия должны дать все соседи. Об оформлении соответствующей документации обязан заботиться арендодатель. На его же плечи ложится подготовка и предоставление гражданину документа, регламентирующего правила пользования квартирой. В договоре отражается, какая комната закреплена за тем или иным владельцем. Все это позволит арендатору избежать возможных конфликтов.

Договор аренды квартиры: как составить правильно?

Разбираясь, на что обратить внимание при аренде квартиры, в первую очередь нужно грамотно составить договор. Он должен быть юридически правильным. От положения документа зависят все особенности взаимодействия арендодателя и арендатора

Чтобы документ был признан действительным, он должен содержать ряд обязательных сведений

От положения документа зависят все особенности взаимодействия арендодателя и арендатора. Чтобы документ был признан действительным, он должен содержать ряд обязательных сведений.

Видео

В документе в обязательном порядке необходимо прописать:

условия заключения договора;
размер ежемесячной платы за аренду квартиры;
срок, на который жилье сдается в аренду;
условия, в соответствии с которыми плата за жилье может быть пересмотрена;
лица, которые могут проживать в квартире вместе с арендатором;
условия расторжения договора;
условия проведения проверок хозяином сдаваемого в аренду помещения.

В договоре должна быть проставлена дата оформления. Участники сделки подписывают готовую бумагу.

Чтобы упростить составить договор, участники сделки могут воспользоваться готовым бланком документа. Рекомендуется заполнять бумагу, опираясь на образец.

Проведение описи

В качестве приложения к договору найма квартиры в Москве или ином городе должна выступать опись имущества. В документе фиксируются все вещи, которые передаются гражданину во временное пользование.

Видео

Хозяин жилья имеет право указать в описи следующее имущество:

бытовую технику;
мебель;
кухонные принадлежности;
белье;
ковры;
иные вещи, которые предоставляются арендаторам.

Если вышеуказанные предметы будут повреждены или утеряны, гражданин, снимающий квартиру, должен будет восстановить их стоимость. Если подобное произойдет с имуществом, которое не было указано в описи, владелец квартиры не имеет право предъявлять претензии к гражданину.

Меры поддержки

Если арендатор относится к субъектам малого и среднего предпринимательства (СМСП), организациям, включенным в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии, то для них планируется принять меры господдержки по аналогии с мерами 2020 года.

«Арендные каникулы» (отсрочка платежа, уменьшение арендной платы, освобождение от нее) могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, когда это предусмотрено договором. В рамках специальных мер поддержки могут быть согласованы отсрочка платежа и уменьшение арендной платы.

Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем непросто.

Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о «каникулах»? Скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится, либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться имуществом не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.

Вы можете договориться о том, что вы не вносите плату за определенный период и затем распределяете ее на оставшийся период аренды. Например, платежи за 2021 г. или определенные месяцы 2021 г. арендатор вносит равными частями в течение 2022 г.

Вы можете договориться и установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.

Такое доп. соглашение можно составить в общем порядке.

Обратите внимание, что независимо от даты заключения дополнительного соглашения, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда стало невозможно использовать имущество по изначально согласованному назначению (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)). Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период

Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору — налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ)

Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период. Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору — налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).

Обратите внимание: если ваш договор был зарегистрирован, то нужно зарегистрировать также доп. соглашение о его изменении. Если вы во исполнение ст

19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р заключите доп. соглашения об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы, то эти действия не нарушают антимонопольное законодательство и не требуют согласования с ФАС России (Информация ФАС России)

Если вы во исполнение ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р заключите доп. соглашения об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы, то эти действия не нарушают антимонопольное законодательство и не требуют согласования с ФАС России (Информация ФАС России).

Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для краткосрочной аренды под определенные цели. Например, арендовали помещение под мероприятия, которые отменены властями из-за пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-работу и закрывает большую часть офисов.

Изменение условий и скидки для арендаторов

Если говорить про динамику в апреле, то спрос рухнул. Кто-то держит старые цены в надежде, что после отмены карантина все восстановится. Кто-то торопится сдать и делает скидку 15-30%. А кто-то не хочет и ждет восстановления спроса, хотя эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен в ближайшей перспективе. Сотрудники агентств отмечают резкое увеличение запросов клиентов на изменение условий договоров в сторону снижения цены. Пока арендодатели соглашаются на предоставление дисконта на 2-3 месяца в надежде, что скоро ситуация стабилизируется. Но, возможно, возврат к прежним ценовым значениям произойдет еще не скоро.

Среди арендаторов много айтишников. У них есть деньги и появилась возможность снять жилье дешевле. Сформировалась новая категория арендаторов — людей, которые снимают отдельные квартиры на период самоизоляции. Кто-то хочет отдохнуть от семьи и побыть в одиночестве, кто-то обустраивает себе удаленный офис. Люди со стабильным доходом переезжают в более престижные районы, пользуясь ситуацией с падением цен. Другие, наоборот, теряют работу и перемещаются в более скромные квартиры. В сегменте бюджетного жилья стабильным контингентом являются мигранты, работающие в коммунальной сфере.

Заключаем договор субаренды

Пришло время подготовить документ субаренды для будущих постояльцев. И в этом шаблоне этого документа стоит учесть множество нюансов.

Договор субаренды нельзя заключать на срок, превышающий действие самого договора аренды. И договор субаренды всегда ограничен сроком действия договора аренды. Поэтому даже при заключении договора на неограниченный срок, по сути, этот срок все равно ограничен.
Субарендатор не может приобрести больше прав и обязанностей, чем первичный арендатор.
В договоре субаренды нельзя указывать, что субарендатор должен нести ответственность перед владельцем жилья за ее состояние.
В договоре субаренды порядок пользования недвижимостью должен определяться в соответствии с первоначальным договором аренды.

Эксперты Финтолка также советуют в краткосрочных договорах обязательно предусмотреть:

точный срок аренды в днях;
время заезда и выезда;
комплектность, сохранность бытовых вещей и состояние ремонта;
оплату коммунальных услуг в случае сверхнормативного потребления;
сумму посуточной арендной платы.

Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве РФ:

— Чтобы застраховать все риски, договор субаренды лучше заверить нотариально. Нотариус должен будет проверить все нюансы сделки, и стороны в последующем не смогут ссылаться на нарушение порядка заключения договора и требовать признать его недействительным.

После того как найдется потенциальный клиент, для полноценного заключения договора понадобятся:

паспорта сторон;
нотариально заверенные согласия владельцев квартиры/дома;
копия договора первоначальной аренды (если там прописано, что арендатор вправе сдавать квартиру/дом в субаренду);
выписка из ЕГРН;
реквизиты счета для перевода денежных средств;
другие документы в зависимости от ситуации.

Александр Цыганов, профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета:

— Российское законодательство не запрещает краткосрочную аренду жилья, но требует соблюдения норм проживания в многоквартирных домах. Соответственно, нужно обеспечить соблюдение тишины, чистоты, не сдавать жилье под «дом свиданий», не устраивать притон или магазин — то есть не создавать неприятностей соседям.

Безопасная сделка

Мы подготовили список мер, которые помогут сохранить здоровье – как свое, так и окружающих. Ряд этих мер, возможно, придаст вам глупый вид — что ж, у нас на это сразу два ответа

Во-первых, возможно, это спасет чью-то жизнь (а значит, уже неглупо), а во-вторых, приняв на себя наивный (с точки зрения второй стороны сделки) образ, вы ослабите ее внимание и сможете таким образом узнать что-то, что от вас пытались скрыть

1. Удаленный видеопросмотр

Современные технологии дают отличную возможность вообще отказаться от личных визитов на присмотренный объект — сэкономить время и здоровье можно с помощью видеопросмотра.

Сейчас масса технологий, которые позволят вам компанией (вы, ваш риэлтор, хозяин и его риэлтор), не вставая с дивана, посмотреть квартиру и обсудить условия сделки, хоть втроем, хоть вдесятером: whatsapp, facetime, skype, hangouts meet и др.

Разумеется, окончательное решение без очного визита принимать не стоит, однако, как мы знаем, большинство вариантов отбраковывается едва ли не при первом же взгляде — выходит, видеопросмотр может дать представление о том, стоит ли тратить время на этот объект.

2. Узнавайте все по телефону

Не стесняйтесь выяснять все интересующие вас детали в телефонном разговоре. Да, таких вопросов обычно довольно много, но, согласитесь, крайне обидно приехать через полгорода на просмотр и узнать, что квартира не подошла по простейшей причине, узнать о которой можно было еще на этапе договоренностей о просмотре (например, что у квартиры за последние полтора года сменилось девять собственников).

3. Используйте мессенджеры

Дополнительную информацию о квартире можно попросить прислать через WhatsApp, телеграм: планировки, фото документов и пр. Не стесняйтесь спрашивать. Время сейчас такое – непростое, да и все равно они вам понадобятся.

4. Ничего не трогайте

Кнопки домофонов и звонков наиболее приспособленные к выживанию хитрецы советуют нажимать заранее приготовленным стиком или ручкой. В некоторых случаях удобнее это делать даже локтем — например, если речь идет о кнопке выхода из подъезда. Если дверь открывается не внутрь, толкните ее бедром.

Подняться в квартиру можно и пешком — возможно, это более здоровый способ, который, к тому же, поможет оценить качество подъезда. За перила не хватайтесь!

5. Никаких рукопожатий

Если просмотр все-таки стоит того, при встрече руководствуйтесь правилом итальянской бабушки: никаких объятий и рукопожатий (вместо них можно подмигнуть или честно признаться, что соблюдаете советы врачей).

6. Проверьте здоровье принимающей стороны

Обратите внимание на присутствующих на встрече участников сделки. Нет ли у них озноба, не кашляют ли, не с трудом ли дышат? Напомним, главные симптомы коронавируса: кашель, затрудненное дыхание и температура

Первые шаги в субаренде

Вы загорелись идеей зарабатывать огромные деньги на пересдаче жилья, но, прежде чем начать, необходимо выполнить несколько важных дел:

Зарегистрироваться в качестве ИП/самозанятого или платить налоги как физлицо (да-да, все необходимо оформлять легально).
Договориться с собственником на такую сделку и получить от него это согласие нотариально (что вы будете ему продолжать платить ежемесячную арендную плату, оплачивать коммуналку, а сами будете сдавать жилье посуточно).
Заключить договоры долгосрочной аренды и субаренды, в которых будут прописаны все нюансы сделки (об этом ниже).

Павел Сигал, первый вице-президент «Опоры России»:

— Договоренность с владельцем, устная и письменная, — это первоочередная задача. И, разумеется, собственник должен иметь постоянный полноценный доступ к налоговой документации и полное понимание всех условий субаренды.

Если собственников несколько, то нужно договориться с каждым из них, иначе сделка субаренды может быть признана нелегальной.

В случае если будущий бизнесмен не заручится официальным разрешением хозяина жилья и начнет пересдавать помещение, такую деятельность можно будет расценивать как самоуправство. А это уже уголовная статья. Но это самый негативный вариант. Чаще всего в случае обнаружения незаконной пересдачи жилья недобросовестный бизнесмен обязан вернуть хозяину квартиры/дома деньги, полученные в ходе незаконной сделки.

Как выгодно снять квартиру в период пандемии

Как идут переговоры

Меньше или равно

Рекомендации арендодателям