Этапы предчистовой отделки

Какие работы входят в чистовую отделку квартиры в новостройке

Финальный этап ремонта – чистовая отделка. По его окончании можно вселяться в квартиру. Перечислим основные этапы работы по чистовой отделке:

Этап 1. Работы по укладке плитки.

Укладка керамической плитки и затирка швов– это самый грязный вид работ чистовой отделки.

Очень красиво выглядит 3D плитка в ванной комнате. Ее выбирают за дополнительную оплату.

Рекомендуется укладка плитки в «проходных» помещениях и местах раздачи воды. Это не только ванная комната и туалет, но и коридор, кухня, балкон и лоджия.

Этап 2. Установка панелей ПВХ и МДФ.

Панели ПВХ и МДФ не требуется дополнительно покрывать краской или лаком. Их монтаж является завершающим этапом отделки поверхностей стен.

Этап 3. Шпатлевка.

Финишную шпатлевку считают чистовой отделкой, а работы по стартовой шпатлевке относят к черновой.

Этап 4. Обои.

Вариантов финишного оформления стен немало. К ним относят и оклеивание обоями.

Стены также отделывают материалами под покраску, наносят венецианскую штукатурку, обшивают панелями или текстилем. Такой обширный выбор дает невиданный простор для фантазии.

Этап 5. Потолки.

Сюда относят работы по монтированию реечного или натяжного потолка, из панелей ПВХ или МДФ, завершающую шпатлевку и малярные работы.

Этап 6. Полы. При работе с полом к чистовой отделке относят:

• укладку ламината;
• настил линолеума или паркета из дерева;
• укладку пола из досок;
• укладку керамической плитки;
• установку плинтуса.

После укладки пола из доски или паркета твердых сортов дерева выполняют циклевку досок и обработку их экологически чистым лакокрасочным покрытием. Эти действия тоже заносят в перечень заключительных работ.

Этап 7. Электрооборудование.

Только после чистовой отделки производят немалую часть работ по монтажу электрооборудования. Например, после покраски и оклейки обоями стен устанавливают розетки и выключатели. Поэтому такая работа требует аккуратности в исполнении.

Это же касается сборки бра и электрощитов. После высыхания покрашенных потолков монтируют точечные светильники и люстры

И эти работы тоже проводят с осторожностью, стремясь сохранить красоту выполненной отделки

Этап 8. Отопление и сантехника.

Когда закончена отделка стен ванной комнаты и туалета, устанавливают сантехнические узлы, например, сушилки и смесители.

На больших объектах отопление зачастую монтируют одновременно с работами по черновой отделке. Поэтому перед чистовой отделкой приходится снимать элементы отопительной системы и монтировать заново после завершения работ.

Этап 9. Двери.

Завершающий этап всего ремонта – установка межкомнатных дверей и наличников.

Как будет выглядеть ваша квартира в новостройке после ремонта и как долго она будет оставаться новой, зависит от качественно и профессионально выполненного ремонта, особенно чистовой отделки.

Черновые работы

• возведение перегородок из блоков (обычно используют газоблоки, кирпичи, пазогребневые блоки)
• выравнивание стен, потолка, откосов с помощью штукатурки (установка маяков оштукатуривание стен-удаление маяков), а также обустройство проемов (монтаж входной двери, замена ПВХ-окон)

• шумоизоляция стен, потолка, пола (в зависимости от типа шумоизоляции ее можно сделать до или после выравнивания поверхностей)
• черновой этап электромонтажных работ (штробление стен – прокладка кабеля – установка электрощита)
• черновой этап сантехнических работ (ремонтники монтируют трубы водоснабжения и канализации, устанавливают коллекторы ХВС и ГВС, фильтры тонкой очистки, систему защиты от протечек)
• прокладка трасс для кондиционера и установка внешнего блока (если наличие климатического оборудования предусмотрено дизайн-проектом или по желанию заказчика)
• монтаж системы отопления (если старая система была демонтирована, специалисты прокладывают новые трубы отопления, устанавливают коллектор и отопительные приборы)
• монтаж вентиляционной системы (при необходимости)
• выравнивание пола путем устройства стяжки (армирование стяжки – установка маяков – установка демпферной ленты – устройство стяжки) и наливного пола
• гипсокартонные работы (в них входит возведение перегородок, потолков, сантехнических коробов, обшивки радиаторов отопления, ниш для раздвижных дверей)

Чем отличается

Под таким типом отделки подразумевают промежуточный вариант между черновым и полностью готовым к заселению. Он включает весь первый этап ремонта, куда входит необходимый минимум:

• стяжка пола;
• установка окон;
• подведено электричество (розетки, выключатели света, установлен счетчик);
• установлены отопительные батареи;
• проведены работы по снабжению квартиры горячей и холодной водой;
• поставлена дверь на вход и сделан звонок.

Для ремонта квартиры с предчистовой отделкой в новостройке кроме базового этапа прибавляются следующие действия:

1. Штукатурка стен.
2. Установка подоконников и откосов.
3. Монтаж межкомнатных перегородок.
4. Выравнивание потолка и стен.

Таким образом, покупатель получит почти готовую квартиру с возможностью скорректировать дизайн. Это обойдется дешевле, чем ремонт под ключ, но дороже черновых работ.

Что такое предчистовая отделка?

Предчистовая отделка квартиры заключается в более высокой степени отделки квартиры. Этот вариант отделки основан на подготовительных работах всей квартиры. Он является самым распространенным видом отделки, с которым продаются квартиры в новостройках на сегодняшний день.

В квартирах с пердчистовой отделкой можно в дальнейшем самостоятельно производить ремонтные работы и разрабатывать собственный дизайн.

Во время этой отделки устанавливаются следующие строительные элементы и приборы:

• Проводится полная электропроводка;
• Устанавливаются приборы отопления;
• Выводятся все необходимые выводы и отводы, для дальнейшей установки санитарно-технических приборов.

Кроме этого, в квартирах уже выровнены полы, отштукатурены стены и побелены потолки. Для дальнейшего оформления квартир после этого ремонта, потребуется гораздо меньше сил и затрат.

Что входит в предчистовую отделку квартиры?

Этот вид отделочных работ состоит из следующих ремонтных работ:

Полная отделка стен штукатуркой и шпаклевкой. Вся поверхность стен должна быть идеально ровной, без всяких бугров, ям. Конечно, могут допускаться некоторые погрешности, но они должны быть не более 1-2 мм и то, только на отдельных участках стен. После того как стена отштукатурена и прошпаклевана, на ней не должно быть различных трещин, сколов, отслоения материала, повреждений, иначе работы будут проводиться снова;

Крепкая и качественная стяжка пола. Пол после стяжки, должен идеально подходить для дальнейшего настила на него линолеума, ламината, плитки или другого любого покрытия. Допускаются не большие неровности, но они не должны быть больше установленной нормы. В местах, где располагаются соединение стены и перегородок с полом, необходимо произвести полную обработку стыков

В виде шумоизоляционной ленты Также стоить обратить особое внимание на качество работы, стяжку пола, она должна быть крепкой и прочной

Установка всей системы отопления

Она должна устанавливаться в соответствии со всеми требованиями, чтобы в дальнейшем можно было спокойно ею пользоваться Очень важно чтобы на системе отопления были установлены краны Маевского, чтобы в дальнейшем можно было убрать завоздушенность из батарей и радиаторов. Радиаторы и батареи должны устанавливаться в равноудаленном положении от пола и от подоконников. Также на них должны устанавливаться кронштейны

Количество этих элементов зависит от числа отопительных секций. Примерно на один прибор отопления должно устанавливаться не менее трех-четырех кронштейнов;

Также на них должны устанавливаться кронштейны. Количество этих элементов зависит от числа отопительных секций. Примерно на один прибор отопления должно устанавливаться не менее трех-четырех кронштейнов;

Отделка потолков. Потолки должны быть ровными и идеально побеленными

Очень важно чтобы, после отделки на потолках не было трещин, сколов, повреждений. Потолки должны быть отделаны таким образом, что бы потом в дальнейшем на них можно было установить гипсокартон или пластиковые покрытия;

Иногда во время предчистовой отделки могут монтироваться электропроводка и проводиться сантехнические элементы. Однако эти работы считаются не обязательными. Если же эти работы также выполнены, то застройщик обязан предоставить план этих работ. Это нужно для того, чтобы в дальнейшем во время ремонта не повредить провода и трубы.

Плюсы и минусы чистовой отделки

Главное достоинство чистовых работ мы уже упомянули – после их качественного проведения ремонт можно не делать вообще или завершить с минимальными трудозатратами

Но не стоит забывать о немаловажном для новостроек факторе – усадке зданий. Ведь не зря в новых домах не рекомендуют делать дорогостоящий ремонт в первые годы после постройки — на стенах и потолках могут появиться трещины и другие последствия усадки

Поэтому квартира под чистовую отделку – это как временный вариант дизайна, который дает возможность рассмотреть все плюсы и минусы помещения, чтобы через 3-5 лет уже оформить дом на свое усмотрение.

Недостатки чистовых работ от строителей:
• Материалы выбираются из низкого или среднего ценового диапазона и соответствующего качества.

• Дизайн будет максимально нейтральным и идентичным для всех помещений.

• Если при строительстве дома были нарушены технологии выполнения работ, дефекты вскоре выплывут и потребуют нового ремонта.

• Стоимость чистовой отделки от строителей довольно высока, хотя и обойдется дешевле, чем наем отдельной бригады, но куда дороже, чем самостоятельный ремонт. Например, грунтовка поверхностей стоит от 50 руб/м2, поклейка обоев – от 150 руб/м2, укладка плитки – от 450 руб/м2, а демонтаж старой двери и установка новой обойдутся около 3000 руб .

Обратите внимание! Большинство строителей указывают в договоре, что чистовая отделка – это не финишные работы, а качественная подготовка к ним (так называемая предчистовая или отделка под чистовую). То есть, поверхности будут выровнены, коммуникации заведены, но выполнять все завершающие работы и покупать декоративные материалы к ним придется вам

Зато такой вариант позволит оформить помещение на свой вкус, без риска встретить у соседей копию собственной квартиры.

Диаграмма Ганта или как оптимизировать время ремонта?

Если Ваша квартира не 72 м2 или не двухкомнатная, а Вы точно хотите знать, сколько будет длиться ремонт у Вас, или сколько он будет стоить, то наши специалисты готовы оказать всестороннюю информационную поддержку. Вопреки убеждению, что ремонт нельзя закончить, а можно только приостановить, мы всегда устанавливаем для работ оптимальные и реальные сроки. Оптимизировать время ремонта можно и нужно. На каждый объект, при заключении договора мы составляем диаграмму Ганта. Этот календарный план-график работ является необходимым документом при реализации любого проекта. Благодаря этой диаграмме можно не только отслеживать сроки проведения работ на каждом этапе, но и максимально оптимизировать время, которое будет потрачено на ремонт. И исходя из этого графика работ, мы с Вами видим, что ремонт нашей тестовой квартиры займет 92 дня.

Демонтажные работы

Подготовительный этап – это начало начал любого ремонта. Для того чтобы создать что-то новое, необходимо избавиться от старого. В данном случае следует очистить поверхности от старых отделочных материалов и подготовить стены, потолок и пол для монтажа новых. От того насколько качественно сделан демонтаж, во многом зависит результат работ.

Сроки демонтажа зависят от того, где проводятся работы. Если речь идет о вторичном жилье в панельном доме нового жилого фонда, то работы займут до 1 недели. Демонтаж во вторичном жилье в домах старого жилого фонда – до 2 недель. В новостройке демонтаж делается при необходимости и занимает 2-3 дня, в зависимости от перепланировки.

Объем подготовительных работ определяется в зависимости от исходного состояния квартиры. Обычно потолок очищается от краски, стены от обоев, а пол от ковролина или линолеума. Демонтируются плинтус, плитка, электрические точки, светильники и сантехника (смеситель, унитаз, раковина, полотенцесушитель). В зависимости от дизайн проекта ведутся и более серьезные работы. Такие, как демонтаж межкомнатных перегородок или устройство новых проемов в стенах.

Демонтаж – это первый шаг ремонтных работ и пока ваша квартира еще далека от идеала. Однако вам будет приятно узнать, что 1-й этап из 4-х уже завершен. Демонтаж – это еще и одна из самых «грязных» и одна из самых шумных частей ремонта

Поэтому при проведении работ важно строго следовать предписаниям закона о допустимом времени для осуществления демонтажа или прочих шумных строительных работах, а так же вывозе строительного мусора. Эти нормативные документы запрещают выбрасываться на мусорку для бытовых отходов строительный мусор, а предписывает вывозить его в специально отведенное место для строительного мусора.

Чистовая отделка в новостройке

В новостройках с чистовой отделкой сделана строительная стяжка пола, смонтированы и оштукатурены межкомнатные перегородки, установлены входные и межкомнатные двери. В комнатах поклеены простые обои или обои под покраску. Пол зачастую покрыт линолеумом, потолок выкрашен водоэмульсионкой. В санузле стены покрашены, а на полу положена керамическая плитка.

В новостройках некоторых застройщиков могут устанавливаться счетчики воды, двухтарифные счетчики электроэнергии, домофонное устройство, в кухне – отечественная плита, а разводка водоснабжения сделана из металлопластиковых труб. Но следует помнить, что список отделочных работ, произведенных в новом жилье, у каждого застройщика разный.

Очень часто именно из-за пола в новостройке с чистовой отделкой возникает необходимость сделать небольшой косметический ремонт. Работы с полом доставляют больше всего неудобств, и делать новую стяжку и ложить ламинат, паркет или паркетную доску в такой новостройке лучше до заселения.

Застройщик закупает отделочные материалы большими партиями по низкой стоимости. Зачастую такая отделка может обойтись даже дешевле, чем если бы покупатель делал отделку самостоятельно. Таким образом, цена квадратного метра в помещениях коммерческой недвижимости или новостроек в большей мере зависит не от объема выполненных отделочных работ, а от класса (уровня) дома

Однако, качество отделочных работ, выполненных строителями, может сильно различаться и при выборе новостройки с чистовой отделкой нужно обратить внимание на качество материалов и выполненной отделки

Кому подойдёт предчистовая отделка

Вариант с предчистовой отделкой предоставляют большинство ЖК. Это удобно, потому что основные предварительные (и самые сложные) работы уже проведены. Но есть риск, что материалы или комплектующие, а также качество работ конкретного застройщика не подойдут жильцам, и тогда покупателю придётся требовать девелопера устранить недочёты. Порой это чревато долгими переговорами. Иной раз новые жильцы, не желая ждать устранения недостатков застройщиком, переделывают ремонт самостоятельно, меняя окна, проводку, заливая заново полы — и в итоге платят дважды. 

Кроме того, иногда, делая предчистовую отделку, застройщики стремятся скрыть недостатки, которые можно было бы выявить в черновом варианте квартиры (дыры между плитами или неровные стены).

Важно учитывать, что предчистовая отделка абсолютно точно не подойдёт тем, кто запланировал сложные дизайнерские решения, которые требуют определённого расположения розеток, осветительных приборов, кранов и так далее. При сдаче квартиры с предчистовой отделкой расположение элементов будет типовым, и жильцам придётся переделывать часть работ за застройщиком, переплачивая за них

Резюме

Плюсы предчистовой отделки

Экономия сил и денег на грязных ремонтных работах, а также на дизайн-проекте, в который входит разведение коммуникаций.

Минусы

Что конкретно включает в себя чистовая отделка

Как правило, количество предлагаемых застройщиком на выбор вариантов отделки — это 2-3 решения. При этом стоимость, цветовое оформление и материалы могут быть разными. В любом случае в нее будут входить:

1. Комплексно подготовленные стены (выравнивание, штукатурка/покраска, покрытие плиткой, обоями и т.д.).

2. Подготовленный пол (в зависимости от класса жилья это может быть линолеум, ламинат, плитка или паркет).

3. Выровненный потолок (чаще всего покрытый водно-дисперсионной краской, иногда — натяжное покрытие).

4. Установленные двери (входная и между комнатами).

5. Подключенные сантехника и плита (газовая или электрическая).

Особенности черновой отделки стен

Черновая отделка стен начинается со штукатурных работ. Очищенные от старых покрытий и загрязнений стены дважды пропитывают грунтовочным раствором и устанавливают «маяки», необходимые для получения ровных поверхностей. Трещины, стыки простенков из неоднородных материалов и излишне гладкие поверхности, не дающие надёжной адгезии, перекрывают пластмассовой сеткой.

Во влажных помещениях устраивают гидроизоляцию. Штукатурный раствор наносится вручную при помощи мастерка или штукатурного ковша и выравнивается по маякам при помощи правила.

Повышает производительность применение штукатурных станций, механизирующих процесс.

В зависимости от вида помещения: сухое или влажное, применяют штукатурные растворы на основе гипса или цемента. Первые быстрее сохнут и допускают нанесение толстых слоёв. Вторые – прочнее. Обладают повышенной влагостойкостью, но требуют больше времени на высыхание каждого слоя.

Оштукатуренным стенам дают просохнуть, после чего покрывают двумя слоями грунта под шпаклёвку.

• оштукатуриванием;
• шпаклёвкой;
• нанесением финишного покрытия.

Высохшую после грунтовки стену, шпаклюют стартовой и, окончательно, финишной шпаклёвкой.

Как проверить качество предчистовой отделки квартиры?

Поверхности потолка, стен и перегородок должны быть идеально ровными – оштукатуренными и прошпаклеванными. Чтобы проверить качество поверхностей, понадобится строительный уровень, желательно большой длины (1,5-2 метра). С его помощью тщательно проверьте все горизонтали, вертикали и другие плоскости: отклонения не должны превышать 2 мм.

Стяжка пола должна быть однородной. Уклон должен быть не больше 5 мм на 2 м полотна – его также выявляют с помощью уровня. Наличие пустот и трещин не допускается. Их выявляют путем простукивания – звук по всей поверхности пола должен быть однородным. Изменившееся звучание свидетельствует о внутреннем дефекте. В ванной и туалете на полу поверх стяжки должен быть слой гидроизоляции. Линии примыкания пола к стенам должны быть тщательно заделаны и проклеены шумоизоляционной лентой.

Потолки должны быть идеально ровными, побеленными либо покрашенными. Допустимые отклонения – 10-14 мм на 3 м. Стыков между плитами не должно быть видно.

Проверьте фазу на проводах в местах, где будут установлены розетки, светильники и выключатели. Уровнем проверьте горизонтали радиаторов и вертикали подведенных к ним труб. Проверьте краны Маевского и надежность фиксации кронштейнов. Батареи должны быть симметрично размещены в специальных нишах.

Проверьте качество дверной и оконной фурнитуры, убедитесь, что на ней нет царапин, а при открывании и закрывании отсутствуют скрипы и люфт. Ручки должны поворачиваться плавно, без усилий, а фрамуги – крепко прилегать к раме. Окно не должно «затирать» раму и подоконник.

Дверные и оконные плоскости должны быть строго вертикальными. Из щелей не должно дуть. Монтажная пена должна быть закрыта защитной водонепроницаемой лентой. Зазоров между оконными блоками и стенами быть не должно.

На стеклах не должно быть дефектов. Подоконники должны быть установлены на одном уровне, а их конфигурация не должна препятствовать движению теплого воздуха от батарей. Если на момент приемки центральное отопление отключено, зафиксируйте это в смотровом листе.

Внимательно осмотрите трубопроводы: герметичность соединений, запорную арматуру и счетчики в ванной и кухне. Убедитесь, что на трубах нет конденсата, а под стыками – следов течи. Сверьте план коммуникаций с проектом. По возможности для оценки качества чистовой отделки в новостройке пригласите эксперта.

Особенности приемки квартиры с чистовой отделкой

Работы по чистовой отделке помещения являются одними из самых трудоемких и затратных. Если поторопиться с приемкой квартиры, не зафиксировав все возможные недостатки и наспех подписав акт приемки квартиры, устранять их придется за свой счет. О том, как принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой рассказывает закон № 214 ФЗ. Он предусматривает специальную процедуру приемки, которая имеет несколько этапов:

Оповещение

Дольщик оповещается о необходимости принять квартиру почтовым уведомлением. Сроки и процедура оповещения должны быть также зафиксированы в договоре. Если приблизительный срок наступил, а приглашение на осмотр застройщик не присылает, необходимо обратиться к строительной компании самостоятельно и потребовать назначить время осмотра квартиры.

Совет дольщику! Если застройщиком игнорируются обращения дольщика или безосновательно переносятся сроки осмотра, необходимо обращаться в суд и требовать расторжения договора и возврата уплаченных денег.

Осмотр квартиры

Перед началом осмотра ознакомитесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра квартиры. О своем намерении изучить документы лучше сообщить застройщику заранее в письменной форме, чтобы не срывать и не откладывать процедуру осмотра. Принимать участие в этой процедуре должны:

• застройщик;
• управляющая компания;
• дольщик или его представитель на основании нотариальной доверенности (в качестве предстателя может выступать юрист)

Совет дольщику! В ваших интересах пригласить на осмотр эксперта в области строительства, который укажет на нарушения и проконтролирует соблюдение норм и стандартов строительства.

Фиксация дефектов строительства

Подробное описание состояния, в котором должна сдаваться квартира должен содержать договор, его следует взять с собой на осмотр. В ходе проверки следует:

• осмотреть квартиру на предмет наличия трещин в стенах, потолке и полах;
• проверить работу вентиляции с помощью листка бумаги или огня;
• проверить работу окон и дверей, работу фурнитуры, отсутствие трещин и повреждения стеклопакетов;
• оценить качество оклейки обоев, покрытия полов.
• проверить работу сантехники и электрических приборов;
• сопоставить фактическую планировку квартиры с технической документацией, желательно перепроверить площадь квартиры.

Все дефекты следует зафиксировать в своем блокноте для того, чтобы в дальнейшем перенести их в соответствующие документы.

Устранение дефектов

Если дефекты была обнаружены, у дольщика есть право требовать от застройщика:

• устранить дефекты в течение разумных сроков;
• уменьшить цену договора на сумму необходимую для их устранения;
• требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счет застройщика;

Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению.

Повторный осмотр квартиры

После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашен на осмотр повторно. Процедура в этом случае будет соответствовать описанной выше.

Подписание акта приемки квартиры

Только после того, как качество квартиры и чистовой отделки удовлетворит дольщика можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приемки и регистрировать право собственности на квартиру.

Пол и потолок

На этом этапе данные поверхности отнимают не слишком много сил, особенно это касается достаточно ровного пола. Для его облицовки используют разнообразные материалы: линолеум, плитка, пробка, ламинат, паркет и так далее. Список вариантов настолько велик, что их обсуждение может занять не один день.

Если ремонт квартиры с предчистовой отделкой предусматривает покраску/побелку потолка, на данном этапе требуется подготовить его поверхность. Для этого производится оштукатуривание и шпатлевание. Следует знать, что в помещениях повышенной влажности (например, ванная) обрабатывать потолок следует специальными составами, не впитывающими влагу.