Офисная недвижимость
Спрос на офисные помещения изменился. Крупные корпорации, до кризиса выступавшие против удаленной работы, готовы перевести на дистанционную деятельность до 30% сотрудников. Другие компании вынуждены просто сократить штат.
Это ведет к росту уровня вакантности: если в начале 2020 года показатель вакантности объектов класса А, B и B+ составлял 11% в Алматы и 12% в Нур-Султане, то уже к середине года он может возрасти до 22%.
Для оптимизации офисного пространства управляющие компании экспериментируют с форматом и площадями – проще сдать четыре офиса по 50 кв.м, чем один на 200 кв.м. Частные инвесторы придерживаются похожего мнения – покупают небольшие офисы для арендного бизнеса. При правильном выборе такие помещения не потеряют в цене, а окупаемость составит менее 10 лет.
Кстати, BI в строящемся бизнес-центре Centro в Нур-Султане предусмотрел формат smart-офисов. Это компактные, полностью меблированные офисы с общими зонами: переговорными комнатами, кофе-поинтами, мягкими уголками, столовой.
Офисные форматы с краткосрочной арендой, такие как коворкинги WeWork, предлагают своим клиентам солидные скидки в обмен на долгосрочные соглашения аренды.
Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго
По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.
Как изменилась цена на новостройки по России
В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.
Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).
Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».
«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.
Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.
Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов
Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.
Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.
«Недвижимость всегда была неким “защитным активом”, в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».
«Жители ощутили острую потребность менять обстановку и род занятий, не покидая территории двора»
Василий Большаков, главный архитектор мастер-плана в «Бруснике»:
— Жители ощутили острую потребность менять обстановку и род занятий, не покидая территории двора. Чем больше пользовательских сценариев в нем можно было реализовать, тем лучше. Поэтому идеалом стал считаться тот, где есть площадки для подвижных игр и воркаута, велосипедные дорожки и зоны для спокойного отдыха с беседками и мягкой мебелью. Этот же тезис справедлив для парков и скверов, которые во время изоляции превратились из исключительно рекреационных пространств в места проведения деловых встреч.
Прошедший год придал ускорение глобальному тренду на максимальную функциональную наполненность жилых кварталов и создание в комплексах приватных внутренних пространств, говорит Юлий Борисов из UNK. По его словам, эти тенденции прослеживаются на уровне как города, так и отдельных девелоперов — городские власти еще больше внимания стали уделять формированию полноценных улиц в спальных районах. Обустройство сквером, многообразие ретейла и объектов для встреч и проведения досуга, отсутствие пустырей и участков «вне концепции» — все это направлено на создание социальной жизни в каждом микрорайоне, приводит пример архитектор. По его мнению, пандемия усилила этот тренд, поскольку в результате перехода на удаленную работу возникла реальная конкуренция между жизнью в загородном доме и в городской квартире. И «социальная жизнь» в каждом микрорайоне — конкурентное преимущество городского образа жизни перед загородным, поясняет архитектор.
«Девелоперы также сфокусировались на создании комфортной среды, перераспределив инвестиции с создания изысканных фасадов на инфраструктуру и комплексное благоустройство. Больше внимания стали уделять созданию внутреннего закрытого пространства и функциональному зонированию жилого квартала», — говорит Юлий Борисов.
Кабинеты, рабочие зоны и планировки квартир
Во время пандемии возрос интерес к планировкам с кабинетами. Их необходимость осознали все, кто был вынужден временно переместить офис на домашнюю кухню. Архитекторы отмечают, что сейчас стали востребованы планировки, которые можно зонировать — отделить рабочую зону от мест для досуга, отдыха и сна.
В одном из столичных проектов девелопер поставил перед компанией задачу предусмотреть на закрытой территории комплекса площади, которые жители смогут арендовать под офис, отмечает архитектор, основатель и владелец бюро ARCH (E) TYPE Дарья Белякова. Это даст возможность полноценно работать рядом с собственной квартирой и не тратить времени на дорогу.
В пандемию, когда большинство жителей России оказались дома, остро встал вопрос планировок. Весной 2020 года квартиры превратились в рабочие кабинеты, классы для учебы, места для отдыха. Перед пандемией в некоторых проектах выросло количество вариантов планировок, но в 2020–2021 годах таких проектов стало еще больше, отмечает генеральный директор бюро «Крупный план» Сергей Никешкин. По его словам, девелоперы стараются предложить максимум вариантов, чтобы угодить потенциальным покупателям. Новые проекты отличаются и эргономичностью квартир — сокращением «бесполезных» квадратных метров, например в коридорах, и увеличением полезной площади в комнатах, кухнях или на лоджиях, где можно сделать зону отдыха или кабинет.
Прогнозы цен на 2022 год
Особенностью нынешнего кризиса стало то, что вызвавшее его событие до сих продолжается (и как долго будет продолжаться, не знает никто). Инфляция постепенно замедляется – по официальным оценкам, она составит до 15%, по неофициальным – до 20%. И большинство прогнозов полагают, что цены на недвижимость вряд ли вырастут сильнее, чем общий рост цен по экономике.
Официальных прогнозов на эту тему обычно мало. Сейчас единственный такой прогноз – это проект приказа Минстроя, утверждающего норматив стоимости квадратного метра жилья в России на второе полугодие 2022 года и третий квартал года:
- во втором полугодии цена жилья в России составит 83 420 рублей – это на 20% больше, чем норматив первого полугодия;
- в третьем квартале цены на жилье вырастут до 161,2 тысяч рублей за квадратный метр в Москве, до 163 тысяч в Санкт-Петербурге и 156,8 тысяч рублей в Краснодарском крае;
- по регионам рост цен составит от 0% до 45%.
То есть, рост цен будет тоже в пределах инфляции, и скорректирован на определенные региональные особенности (есть субъекты, где новое жилье не строится вообще, а есть субъекты, где активно застраиваются поля в окрестностях городов).
Что касается прогнозных оценок наших экспертов, они рассказали нам о таком своем видении рынка:
- на новостройки цены не изменятся (на некоторые проекты будут даже скрытые скидки), а цены на вторичном рынке можно будет сбивать в условиях низкого спроса, считает Алексей Плюта из компании «Мегалит». Но ждать снижения процентных ставок на вторичное жилье (то есть, по рыночным программам) эксперт не советует;
- уровень роста цен определить сложно – он будет зависеть от ситуации в экономике, считает Надежда Коркка;
- цены не будут ни расти, ни падать, считает Александр Козлов их компании «Русич Недвижимость». На рынке наступает стагнация, но ждать падения цен при снижении спроса эксперт не советует;
- компаниям придется перестраивать финансовую модель – предлагать клиентам скидки, рассрочки и другие акции, чтобы простимулировать спрос. Об этом рассказал независимый директор Дмитрий Кучай. По словам эксперта, девелоперам придется делать это за счет своей прибыли;
- в худшем (для отрасли) сценарии девелоперам придется снижать цены на жилье на 15-20%, считает Александр Дужников из Move.ru и ГК A3F Group. Эксперт рассказал, что девелоперы будут вынуждены снизить цены на квартиры комфорт-класса на 10%, а на элитный сегмент – до 30%.
Общая идея, на которой сходятся почти все эксперты – в том, что ситуация действительно сложная, а спрос на квартиры проседает. Но как на это отреагируют застройщики, сказать пока сложно: если проблемы будут не такими глубокими, цены не вырастут и не упадут. Но если кризис затянется, для возобновления финансового потока девелоперам придется стимулировать продажи, снижая цены.
«Все сжимается, предложений о продаже становится меньше»
Во второй половине 2022 года стоимость квадратного метра снижалась по всем категориям недвижимости. Продажи в мае — августе практически остановились. Во второй половине сентября появился спрос, создавалось ощущение, что рынок оживает. Но объявление частичной мобилизации сильно сказалось на активности людей. Некоторые отложили покупку или продажу, опасаясь за свои сбережения. Рынок сильно меняется.
Состояние рынка. Сейчас все сжимается, предложений о продаже становится меньше. Стоимость жилья на вторичном рынке в моем регионе тоже уменьшается. Снижение относительно летних цен составляет 5—7%.
Если в начале года количество сделок с использованием ипотеки составляло 80%, то сейчас их доля снизилась до 30—40%. Минфин объявил об отмене господдержки ипотеки с 1 января 2023 года, а она была одним из драйверов роста цен на недвижимость с 2018 года.
Но, думаю, программы поддержки в том или ином виде останутся — за счет банковского сектора и застройщиков.
Также просели продажи новостроек. Правда, массового снижения стоимости здесь не видно. Есть точечные акционные предложения застройщиков, дисконт 10—20% от стоимости.
Тенденции. Низкий спрос на недвижимость обусловлен неопределенностью с СВО, частичной мобилизацией и экономической ситуацией в целом. Думаю, что в 2023 году тенденция на снижение стоимости жилья сохранится.
На годы вперёд
Любопытно, что за время пандемии в России заметно увеличилась и средняя сумма ипотечного кредита. Так, если ещё с марта по апрель 2020-го на фоне временного введения карантинных мер показатель опускался с 2,59 до 2,37 млн рублей, то в последующий месяцы значение стало непрерывно расти и в апреле 2021-го превысило 3 млн рублей — впервые за всё время наблюдений. Такие данные приводит Национальное бюро кредитных историй (НКБИ).
«Большинство объектов покупалось в ипотеку с первоначальным взносом менее 40—50%. На фоне низких ставок активизировались также те, кто уже имел недвижимость, но собирался улучшить жилищные условия. Кроме того, значимую популярность получили альтернативные сделки, когда покупатель продаёт своё жильё, берёт в кредит недостающую сумму и покупает квартиру большей площади», — объяснил Пётр Гусятников.
«Рекордно низкие ставки по ипотеке позволили многим ипотечным заёмщикам варьировать срок кредита, чтобы получился наиболее комфортный ежемесячный платёж. Фактический срок, за который заёмщики погашают ипотеку, существенно меньше официальных данных, но подчеркну, что у заёмщика есть выбор — гасить ипотеку досрочно или вносить плановый платёж», — добавил Михаил Гольдберг.
Стоит ли инвестировать сейчас в коммерческую недвижимость
Это конечно вопрос риторический. С одной стороны, нужно смотреть по ситуации. Ведь у кого-то сейчас есть деньги, и с ними нужно что-то делать. В акции вкладывать бывает страшно — прошлогодние фьючерсы на нефть в какой-то момент стоили отрицательную сумму, после такого веры в подобные инвестиции стало мало.
Про всё можно сказать, что возможно, будет коррекция, возможно, будет потом взлет, но это всё непредсказуемо
Недвижимость – это более консервативный инструмент, и здесь важно, какой стратегии придерживается инвестор. Если он хочет вложить деньги и получать пассивный доход, это одна ситуация. В любом случае здесь многое зависит от качества объекта
В любом случае здесь многое зависит от качества объекта.
Альтернативных инструментов для инвестирования в данный момент практически нет. Есть еще золото, но там мешает НДС, из-за которого при продаже золота тоже будут потери. При этом в необычном состоянии находится и офисная недвижимость.
В связи с тем, что многие компании переходят на «удаленку», есть большой вопрос, что с ней будет дальше. Будет ли она как-то трансформироваться или все останется по-прежнему. Конечно же, сейчас очень сложно говорить о том, какие будут арендные ставки в ближайшем будущем.
При этом если цель — сохранение денег, то недвижимость однозначно является хорошим инструментом для инвестиций. А если же заключается спекулятивная сделка, то и здесь риск будет просто огромный — ведь тренды предсказывать в нынешней ситуации довольно сложно.
Какая коммерческая недвижимость приносит прибыль даже в пандемию
Сегодня большую роль играет информация. Дело в том, что сейчас все охотятся за недооцененной ликвидной недвижимостью. И на сегодняшний день 66-67% всех активов мира сосредоточены в недвижимости. А за последние 10 лет процент соотношения инвестиций в недвижимость увеличился на 10-11%. И чем дольше будет сохраняться неопределенность в мировой экономике, тем выше будет этот процент.
Стоит понимать, что в нынешней ситуации есть проблемы только у тех, кто владеет не самой качественной коммерческой недвижимостью. И если с ней было не все в порядке еще до начала пандемии, то лучше точно не станет. А вот качественная коммерческая недвижимость с хорошим местоположением все равно будет приносить прибыль.
Рынок недвижимости в Испании сейчас
Несмотря на то, что банки и нотариусы работают, на данный момент нет ни продаж, ни показов. С середины марта по 25 число даже звонков не было – люди испугались происходящего. Но уже после 5 апреля интерес активизировался. И сейчас новый покупатель – это не тот, кто «хочет купить дёшево», а тот, кто просто «хочет купить». Люди ждут предложений.
Изменения на рынке – это, прежде всего, изменения цен. Но на данный момент этого нет. Продавцы заняли выжидательную позицию и смотрят, чем закончится кризис. Покупатели, в свою очередь, конечно, ждут падения цен. И конечно, по прогнозам, оно произойдёт – примерно на 15-20%. Но спустя несколько месяцев после карантина цены должны частично «откатиться» к докризисным показателям.
Экономика Испании сама по себе сильна, сейчас ей также оказывает поддержку Европарламент. Так что приостановка деятельности всех национальных институтов и рынков – временна. Более того, ситуация на испанском рынке недвижимости сейчас даже устойчивее, чем в кризис 2008-го. К тому году рынок подошёл с бОльшим количеством ипотек – из десяти сделок восемь были ипотечными. То есть 80% проданной недвижимости было ничем не подтверждено. Сейчас ситуация обратная: из десяти сделок только три ипотечные. То есть в семи из десяти случаев в обороте живые деньги.
Что это означает?
Это означает, что переход к удаленной работе может продолжиться и после появления эффективной вакцины. Таким образом, возникшая тенденция будет иметь значительные последствия для потребительских расходов, человеческого капитала, недвижимости, а также других сфер экономики. Morgan Stanley Research, США оценила возможность работы на дому для 750 профессий: анализ показал, что примерно 40% занятых продолжат работать из дома в ближайшем будущем. Для сравнения, до COVID-19 показатель был на уровне лишь 7%.
Согласно базовому прогнозу экономистов Morgan Stanley, вакцина станет доступной во втором квартале 2021 г., а 30% американцев продолжат работать из дома в течение следующих трех-пяти лет — оценка в два раза превышает предварительные прогнозы Бюро статистики труда США.
Отмечается, что переход на работу из дома создает новые нормы, которые изменят рабочие места, поведение потребителей, структуру расходов, производительность и многое другое. Подобные сдвиги могут иметь более долгосрочные преимущества как для экономики, так и для фондового рынка, считают в Morgan Stanley.
Жилищное равновесие
Впрочем, уже в 2021 году темпы подорожания жилья в России резко замедлились. Об этом в интервью RT рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его словам, с начала года цены на квадратные метры в стране растут не более чем на 1% в месяц. Как пояснил специалист, большинство россиян, которые хотели приобрести недвижимость, уже вложили деньги в жильё, поэтому спрос начал снижаться.
Напомним, в начале июня Владимир Путин во время выступления на Петербургском международном экономическом форуме предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года. В рамках инициативы размер ставки будет повышен с 6,5 до 7% годовых, а предельная сумма кредита станет единой для всех регионов страны и составит 3 млн рублей. По задумке властей, обновлённые условия кредитования должны защитить рынок недвижимости от перегрева и стимулировать покупку готового жилья в России.
- РИА Новости
Более того, как полагает Михаил Коган, в настоящий момент стабилизировать ситуацию на рынке жилья позволяет изменение политики Центробанка. Так, с начала 2021 года для сдерживания инфляции ЦБ стал повышать ключевую ставку и уже поднял её до 5% годовых. При этом специалисты не исключают, что в ближайшее время показатель продолжит расти.
«Центробанк планомерно поднимает ставку, и к концу года её значение может дойти до 6% годовых. На этом фоне рынок недвижимости тоже начнёт охлаждаться», — подчеркнул Коган.
Благие намерения
Программа льготной ипотеки, призванная решить жилищные проблемы россиян и поддержать строителей, парадоксальным образом сделала жилье в стране менее доступным. Она подогрела спрос на недвижимость, что привело к резкому росту цен на квадратные метры. А это, в итоге, нивелировало положительный для потребителя эффект от снижения ставки по кредиту.
Разогретый рынок
- По итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21% и достигла 236 тыс. руб., что стало рекордом для рынка столицы. При этом в Новой Москве цены взлетели на 32%, до 175 тыс. руб. А в Московской области квадрат подорожал на 26%, до 112 тыс. руб.
- В течение 2020 года в Санкт-Петербурге средняя стоимость квадрата в масс-маркет новостройках поднялась на 25% – абсолютный рекорд для рынка жилья Северной столицы. Она составила почти 143 тыс. руб. За один только ноябрь прошлого года цены увеличились сразу на 5%.
- В мае 2021 года средняя стоимость однушки в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн руб. За 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24%.
- В том же месяце квартиру в Тверском районе Москвы площадью 15 квадратных метров купили за 10 млн руб. Ее выставили на торги, и за несколько часов аукциона, в котором участвовало 84 человека, ее стоимость поднялась в 3 раза. Начальная стоимость лота составляла 3,05 млн руб.
- Также в мае цены на студии в Сочи поднялись в 2,2 раза по сравнению с аналогичным месяцем 2020 года. Студии в сочинских новостройках оказались самыми дорогими в стране – почти 274 тыс. руб. за квадрат.
- Средний срок ипотечного кредита в России в 2021 году впервые достиг рекордных 20,3 года: потребители растягивают его ради уменьшения ежемесячного платежа.
«Пандемия коронавируса, оказавшая негативное влияние на доходы жителей России, в совокупности с ростом цен на жилье, сопровождавшимся программой льготной ипотеки, ударила по возможностям граждан купить собственную квартиру», – констатировали аналитики АКРА (рейтинговое агентство, аккредитованное Банком России).
По их подсчетам, в период с 2017 по 2019 годы условный житель России мог бы накопить на однушку площадью 33 квадрата за 8 лет. В 2020-м этот срок из-за перечисленных факторов (пандемия + программа льготной ипотеки + рост цен на недвижимость) в среднем по стране вырос на год.
В Москве показатель увеличился на 0,4 года и достиг 10 лет, в Московской области – на 1,2 года, до 8 лет, в Санкт-Петербурге – на 1,6 года, до 11 лет, в Ленобласти – сразу на 3,6 года, до 12 лет.
Больнее всего сдвиги на рынке жилой недвижимости ударили по Карачаево-Черкесии (в данном регионе срок накопления на собственное жилье увеличился на 9,9 года, до 38 лет), Кабардино-Балкарии (+5,7 года, до 18 лет) и Республике Алтай (+4,7 года, до 32 лет).
В целом же, наименьший срок накопления на свою квартиру наблюдается в российских регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами: Ненецкий АО, Югра, Магаданская и Мурманская области – здесь копить придется от 3 до 6 лет.
«Эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – отмечают в АКРА.
Наибольший срок, напротив, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство: уже упомянутые Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика и Тыва. На родине министра обороны Сергея Шойгу срок накопления на собственную однокомнатную квартиру, по данным АКРА, составляет 67 лет.
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
- снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
- рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
- страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
«Если на душу легло — покупаем, а если нет — не покупаем»
2022 год не стал для рынка недвижимости шоковым: в 2020 и 2021 годах уже все шло наперекосяк. 2022 год просто подтвердил, что ничего нельзя планировать, нужно исходить из сиюминутной жизненной ситуации. Выбор людей при покупке недвижимости, как и прежде, в основном носит чувственный, иррациональный характер: если на душу легло — покупаем, а если нет — не покупаем.
Состояние рынка. Благодаря поддержке рынка низкими процентными ставками ипотека не исчезла как класс, но сильно просела. Ощущение неопределенности будущего не способствует желанию взять на себя долгосрочные обязательства.
Цены продолжили расти, хотя с лета были все шансы на снижение: денег у людей не прибавлялось, ипотека не популярна, а во что лучше вкладываться, никто не знает. Выбор, уезжать или остаться, коснулся только наиболее зажиточной прослойки граждан. Но именно они были инвесторами на рынке жилья: покупали у застройщиков много квартир, а потом перепродавали, тем самым поднимая цены.
В конце 2022 года лучше продается вторичка. Цены на новостройки необоснованно завышены, права дольщиков в законах ущемили за счет расширения прав застройщиков, и это все на фоне удорожания стройматериалов и санкционного давления. У того, кто вкладывается в несданную новостройку в 2022 году, должно быть очень много свободного времени и денег: сдачу дома могут отодвинуть чуть ли не до бесконечности, а пока ждешь, рубль не подорожает.
Тенденции и аномалии. Прибавились сложности в сделках с резидентами недружественных стран. Впрочем, таких сделок в регионах и даже в Московской области крайне мало, так что это никак не сказалось на рынке в целом. Не сказалось и проседание рынка «элитки», где ценники упали на 30—40%. Большинству населения даже с такой скидкой домик на Рублевке все равно не купить.
Этот год стал аномальным в плане загородной недвижимости. Впервые за 12 лет моего опыта цены на участки изменились в большую сторону. За участками подросли и частные дома. Спрос на загородку был высок весь год и практически сравнялся со спросом на квартиры, что нехарактерно. Но объясняется это просто. Цены на квартиры стали настолько высокими, что возник закономерный вопрос, какой вариант лучше — двушка в хрущевке или целый частный дом с участком в придачу.
Структура расходов
Отсутствие ежедневных поездок в офис меняет структуру расходов: востребованы обеды на дому и занятия спортом, а расходы на покупку офисной одежды, химчистку, рабочие обеды и послеобеденные встречи снижаются.
«Когда мы работаем из дома, тенденции в расходах меняются и становятся похожими на те, когда люди находятся на пенсии, не затрагивая только сферу здравоохранения», — комментирует главный экономист Эллен Центнер. Аналитики ожидают смещение спроса потребителей: существенный отказ от покупок одежды, еды вне дома и транспорта. В свою очередь будут выигрывать игроки электронной коммерции с соответствующими экономическими последствиями для таких секторов, как складирование, логистика и платежные сервисы.
Пока рано говорить о глобальных изменениях
Василий Большаков, главный архитектор мастер-плана компании «Брусника»:
— Пандемия, безусловно, изменила привычный образ жизни людей в крупных городах. Однако говорить о связанных с этим глобальных трансформациях в девелопменте нельзя. Вынужденный локдаун, скорее, просто ускорил распространение сложившихся к этому времени трендов, а покупателей квартир заставил пересмотреть отношение к жилому пространству.
Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK:
— Говорить о реализованных проектах с постпандемийной концепцией пока не приходится. Значительные преобразования в подходах к градостроению и архитектуре произойдут, если пандемия продлится как минимум лет пять. И если это случится, могу предположить, что изменится сам уклад жизни и менталитет в нашей стране. Люди будут проще приспосабливаться к возникающим ситуациям и настраиваться на быстрые перемены. Это приведет к смещению спроса с рынка купли-продажи на рынок аренды. И — как следствие — приведет к большему многообразию форматов жилья, чем есть сейчас.
Сергей Никешкин, генеральный директор бюро «Крупный план»:
Политическая нестабильность
В уходящем году волнения затронули и страны, которые мы привыкли считать оплотом стабильности. В первую очередь речь о Беларуси. Неспокойно было в Армении и Азербайджане. Часть государств попыталась извлечь выгоду из ситуации, предложив льготные условия тем, кто бежит от политических преследований и военных конфликтов.
Например, Польша запустила специальную программу для IT-специалистов из Беларуси, и за неполных два месяца в страну переехали десять тысяч белорусов. Отдельную программу для студентов из Беларуси открыла Чехия. При этом сами белорусы мечтали о переезде в Литву. Перемещение людей в более спокойные центры должно усилить давление на рынок жилья и привести к росту цен в этих местах.
Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго
По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.
Как изменилась цена на новостройки по России
В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.
Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).
Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».
«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.
Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.
Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов
Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.
Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.
«Недвижимость всегда была неким “защитным активом”, в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».
